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O’Gorman&Hagerman
ABOGADOS

Caso CIADI No. UNCT/20/2

Administrado por el

CENTRO INTERNACIONAL DE ARREGLO DE DIFERENCIAS

RELATIVAS A INVERSIONES

CARLOS SASTRE Y OTROS

(“Demandantes”)

c.

LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS

(“Demandada”)

SEGUNDO INFORME DE PERITO EXPERTO EN DERECHO AGRARIO MEXICANO

Elaborado por:

Pablo Gutiérrez de la Peza Gutiérrez

De: OH Abogados, S.C.

Calle Canoa 521, piso 10, colonia Tizapán,

Alcaldía Álvaro Obregón,

Ciudad de México, México, Código Postal 01090

[email protected]

1º de septiembre de 2021

[Page I]

Contenido

SEGUNDO INFORME DE PERITO EXPERTO EN DERECHO AGRARIO MEXICANO ........................ 1

Caso CIADI No. UNCT/20/2 Carlos Sastre y otros c. los Estados Unidos Mexicanos......................... 1

I. Índice de anexos................................................................................................................................ 1

II. Presentación del experto y declaraciones de imparcialidad .......................................................... 5

A. Declaraciones de imparcialidad ............................................................................................ 5

B. Hechos y documentos no considerados en el Primer Informe PGP, en los que el licenciado Bonfiglio fundamentó sus opiniones y conclusiones ................................................. 6

III. Resumen ejecutivo .......................................................................................................................... 7

IV. Conceptos complementarios del régimen ejidal............................................................................ 10

V. Inversión Extranjera en la Zona Restringida y en tierras ejidales ................................................. 15

A. Introducción ......................................................................................................................... 15

B. Inversión Extranjera sobre inmuebles en la Zona Restringida............................................ 16

C. Inversión Extranjera en tierras ejidales ................................................................................ 17

VI. Análisis de las pruebas no consideradas en mi informe inicial .................................................... 17

A. Introducción ......................................................................................................................... 18

B. Documentos generales del Ejido.......................................................................................... 18

C. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Sastre sobre el Lote 19A-Tierras del Sol ............................................................................................................................ 23

D. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Sastre sobre el Lote 19-Hamaca Loca ............................................................................................................................ 30

E. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Jacquet sobre el Lote AMSA-Behla Tulum ............................................................................................................................ 37

F. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Jacquet sobre el Lote 10A-Behla Tulum ............................................................................................................................ 44

G. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por los señores Abreu y Silva sobre el Lote 8-Uno Astrolodge..................................................................................................................... 49

H. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por los señores Abreu y Silva sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge................................................................................................................... 55

I. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por los señores Galán y Alexander sobre Fracción del Lote 10-Hotel Parayso......................................................................................... 60

VII. Argumentos empleados en el Informe SBM respecto a la propiedad de terrenos ejidales y su traslación legal a extranjeros en México. Opinión sobre la pertinencia de su utilización.............. 66

VIII.Conclusiones ................................................................................................................................ 75

[Page II]

IX. Metodología empleada ................................................................................................................. 76

X. Afirmación sobre la veracidad del informe de réplica.................................................................. 78

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Caso CIADI No. UNCT/20/2

Carlos Sastre y otros c. los Estados Unidos Mexicanos

Segundo informe de perito experto en Derecho agrario mexicano

I. Índice de anexos

A continuación, se listan los documentos anexos al segundo informe de perito experto en Derecho agrario mexicano:

¹ En el mismo se listan y analizan los documentos adjuntados al Informe SBM que no habían sido considerados en el Informe PGP. Específicamente me refiero a los Anexos SB-0001 a SB-0023, CS-0008, MG-0006, MG-0023, NS-0012, RJ-0006, RJ-0007, RJ-0013 y C-0045 a C-0074, y a los documentos exhibidos en la etapa de Producción de Documentos. Además, se mencionan los documentos proporcionados por la Secretaría de Economía. ↩

² Los actos por los que los Demandantes pretendieron adquirir derechos sobre tierras ejidales se celebraron de octubre del 2000 a enero del 2008, se utilizará el Reglamento Interior del RAN abrogado el 11 de octubre del 2012. ↩

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II. Presentación del experto y declaraciones de imparcialidad

1. El presente informe es presentado por Pablo Gutiérrez de la Peza Gutiérrez, abogado experto en derecho agrario,³ y comprende una revisión exhaustiva de los argumentos, opiniones y conclusiones respecto a la propiedad de terrenos ejidales y la traslación legal de dicha propiedad a extranjeros en México contenidas en el informe de experto en derecho agrario mexicano presentado por las Demandantes en el caso Carlos Sastre y otros c. los Estados Unidos Mexicanos (Caso CIADI No. UNCT/20/2), elaborado por el licenciado Sergio Bonfiglio Macbeath (el “Informe SBM” y el licenciado “Bonfiglio”, respectivamente).

2. El experto que emite el presente fue designado por los Estados Unidos Mexicanos para emitir el segundo informe de experto presentando una réplica al Informe SBM. Mis antecedentes, cualificación, capacitación, experiencia, calidad de abogado y autorización para ejercer tal profesión, fueron descritos en mi reseña curricular y acreditados con mi título profesional, expedido por la Escuela Libre de Derecho y cédula profesional, expedida por la Dirección General de Profesiones de la Secretaría de Educación Pública del Gobierno de México, documentos anexos a mi primer informe de experto (el “Primer Informe PGP”).⁴

3. El presente informe fue preparado en idioma español y se acompañará de una posterior traducción al inglés de cortesía. En caso de duda, la versión en español prevalecerá. De ser llamado por el Tribunal a comparecer en audiencia, rendiré mis declaraciones en idioma español.

A. Declaraciones de imparcialidad

4. Bajo protesta de decir verdad declaro lo siguiente:

(i) Con el Gobierno Federal de los Estados Unidos Mexicanos mantengo una relación contractual bajo el contrato de prestación de servicios DGRMA-64-2021 celebrado el 14 de mayo del 2021, entre el Ejecutivo Federal, por conducto de la Secretaría de Economía y OH Abogados, S.C., despacho de abogados del que actualmente soy Socio Director, cuyo objeto comprende rendir el presente informe de réplica de perito experto en derecho agrario mexicano;

(ii) Con anterioridad a este asunto, solamente en dos ocasiones el despacho a mi cargo ha prestado servicios profesionales al Gobierno Federal, y en una ocasión a un organismo descentralizado de la Administración Pública Federal de México. Específicamente: (a) en el 2014, nos contrató la Secretaría de Comunicaciones y Transportes para liberar el derecho de vía de dos carreteras federales, una en Tuxpan-Tampico en los estados de Veracruz y Tamaulipas, y otra en Comitán, Chiapas,⁵ y (b) en el 2018, nos

³ Con apoyo de Andrés Armida Moreno Lacalle, abogado por la Universidad Panamericana, y Sebastián Morales Chávez, pasante en derecho de la Facultad de Derecho de la UNAM, colaboradores de OH Abogados, S.C. ↩

⁴ Anexo PGPG-0002 al Anexo PGPG-00004. ↩

⁵ Específicamente, para (a) la “Continuación de los trabajos de liberación del derecho de vía para la construcción de la Autopista Tuxpan - Tampico (tramo Tuxpan - Ozuluama) tramo 1, así como la elaboración de los estudios técnicos ↩

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contrató el Centro Nacional de Control del Gas Natural (CENAGAS) para diseñar y elaborar las especificaciones técnicas para realizar la auditaría de los derechos de vía transferidos al mismo por Petróleos Mexicanos (PEMEX). Las obligaciones pactadas en los contratos mencionados fueron cumplidas oportunamente; y

(iii) No tengo ni he tenido relación alguna con las Demandantes y/o sus abogados, por lo que no tengo conflicto de interés alguno que me impida rendir este informe.

B. Hechos y documentos no considerados en el Primer Informe PGP, en los que el licenciado Bonfiglio fundamentó sus opiniones y conclusiones

5. Los hechos y documentos no considerados en el Primer Informe PGP, en los que el licenciado Bonfiglio fundamentó sus opiniones y conclusiones como perito experto en Derecho agrario designado por las Demandantes, contenidos en el Informe SBM, se listan en el Índice de la Réplica.⁶ Los términos abreviados o con mayúscula inicial contenidos en el presente informe y en cualquiera de sus anexos tendrán el significado que señala en el glosario de términos.⁷

6. Entre los documentos descritos en el Índice de la Réplica, se incluyen (i) contratos de cesión de derechos, antecedentes a los contratos de cesión de derechos exhibidos por las Demandantes, (ii) licencias y constancias de uso de suelo de los Hoteles, (iii) planos georreferenciados con coordenadas UTM elaborados por el ingeniero Montoya, (iv) el acta de la Asamblea celebrada el 28 de abril de 1994 (la “Asamblea de 1994”), la cual no está inscrita en el RAN, (v) constancias de posesión emitidas por el Comisariado Ejidal del Ejido en favor de los señores Sastre, Abreu, Galán, Novelo Balam y Román, y (vi) el reglamento interno del Ejido, aprobado en Asamblea de Ejidatarios celebrada el 16 de septiembre del 2001 (el “Reglamento Interno”).

7. Adicionalmente, incluyo documentos relativos al Ejido que fueron obtenidos del RAN y nos fueron proporcionados por la Secretaría de Economía.

justificativos, para solicitar ante la SEMARNAT el cambio de uso de suelo en terrenos forestales”, y (b) los “Trabajos administrativos legales y sociales para la Liberación del Derecho de Vía de los tramos de rectificación carretero de la Trinitaria a Ciudad Cuauhtémoc: Tramo 1: del kilómetro 191+620.00 al kilómetro 192+300.00; Tramo 2: del kilómetro 193+240.00 al kilómetro 206+260.00; Tramo 3: del kilómetro 219+200.00 al kilómetro 225 +380.00; Tramo 4: del kilómetro 230+140.00 al kilómetro 230+980.00 y Tramo 5: del kilómetro 244+260.00 al kilómetro 247+480.00, en el Estado de Chiapas”, respectivamente.

⁶ Anexo PGPG-0044. ↩

⁷ Anexo PGPG-0045. ↩

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III. Resumen ejecutivo

8. Los documentos adicionales exhibidos y el Informe SBM no modifican el sentido de las conclusiones contenidas en el Primer Informe PGP. Mi opinión general sobre el alcance, valor y consecuencias legales de los documentos adicionales exhibidos es la siguiente:

9. Contratos de cesión de derechos previos. Los contratos de cesión de derechos exhibidos (i.e. Cesión Villarreal, Cesión AMSA, Cesión Román y Cesión Gutiérrez) no cumplen las formalidades establecidas por la Ley Agraria para los contratos de ese tipo. De las constancias exhibidas (a) no se acredita que las partes contaran con la legitimación necesaria para celebrarlos, es decir, que tenían reconocida la calidad de ejidatarios o avecindados, salvo por el cedente en la Cesión Villarreal, el señor Novelo Balam,⁸ y los cedentes en las Cesiones CETSA, HLSA, Abreu y Galán, los señores Jiménez y Novelo quienes sí tenían reconocida su calidad de ejidatarios,⁹ (b) tampoco que fueron celebrados ante dos testigos ni que su celebración se notificó al RAN,¹⁰ requisitos que al momento de su celebración establecía la Ley Agraria,¹¹ ni (c) se acredita que se haya respetado el derecho del tanto a las personas señaladas en el artículo 80 de la Ley Agraria. Por lo que hace a los señores Jiménez, Novelo y Novelo Balam, si bien está acreditado que eran ejidatarios, no se demostró que tuvieran derecho sobre las fracciones que pretendieron ceder, como se explica a continuación. Para acreditar tal derecho, sólo se exhibió el acta de la Asamblea de 1994 y la constancia de posesión, documentos que me parecen insuficientes para acreditar que los cedentes tuvieran derecho sobre las tierras que pretendieron ceder. El acta señala que se autorizó que se dieran en usufructo a los ejidatarios ciertas tierras, conforme al sorteo que se realizara, pero no se exhibieron los planos y relaciones de parcelas que se lotificaron, ni documento alguno con los resultados del sorteo que evidencie que a los señores Jiménez, Novelo y Novelo Balam se les asignaron los Lotes 8, 10 y 19, y que los mismos se ubicaban donde mencionan las Demandantes. La Constancia de Posesión Novelo Balam no puede subsanar tales omisiones, pues su emisión debió ser aprobada por la Asamblea, sin que se haya exhibido acta de Asamblea alguna que contenga tal aprobación. Por lo anterior, en mi opinión dichos contratos son insuficientes para demostrar que quienes cedieron derechos a las

⁸ El señor Novelo Balam fue reconocido como ejidatario del Ejido, conforme al certificado de derechos agrarios 3766653, expedido el 25 de julio de 1990 por la Secretaría de la Reforma Agraria de México. Anexos C-0047, MG-0006 y RJ-0007. ↩

⁹ El señor Novelo es mencionado en la lista de asistencia de la Asamblea de 1994, al igual que en las listas de asistencia de las subsecuentes asambleas que revise, como la ADDAT de 2006, en la cual fue incluido en la relación de ejidatarios del Ejido y de sujetos con derecho a parcela. El señor Jiménez aparece en el acta de Asamblea del Ejido con fecha 30 de mayo del 2004, en la cual fue electo como Presidente suplente del Comisariado Ejidal. Lo anterior indica que eran ejidatarios del Ejido, pero no que tuvieran algún derecho sobre los predios que pretendieron ceder a los Demandantes. ↩

¹⁰ La notificación es un requisito de validez conforme al artículo 80 de la Ley Agraria, previo a su reforma. El registro culmina el proceso de validación tramitado ante el RAN sobre el documento a inscribir. Ver requisitos aplicables a la cesión de derechos en la Sección IV Conceptos complementarios del régimen ejidal. ↩

¹¹ Antes de una reforma publicada en el DOF el 17 de abril del 2008, la Ley Agraria establecía como único requisito de validez la conformidad por escrito de las partes ante dos testigos y la notificación al RAN. A partir de la reforma se exige la ratificación del contrato ante notario y la notificación al Comisariado Ejidal, lo que da certeza sobre la celebración de los contratos. § Artículo 80 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. ↩

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Demandantes eran legítimos titulares de los derechos que pretendieron ceder, pues no está acreditado que los hubieran adquirido válidamente.

10. Contrato privado de compraventa y contratos de comodato. En mi opinión, tanto la Compraventa Jacquet, como los contratos de comodato, son nulos y no surtieron efecto legal alguno. La compraventa es nula al tener por objeto tierras ejidales (según dice el contrato) y sobre las que el vendedor reconoce no haber tenido título alguno. Las tierras de uso común son inalienables, por lo que no pueden venderse.¹² Sobre los contratos de comodato, no se exhibieron documentos que demuestren que los comodantes (i.e. los señores Román y Abreu) tenían derecho a otorgar el uso y goce de los terrenos objeto de cada contrato. Las propias constancias de posesión que exhibieron señalan que cualquier modificación requería autorización ejidal previa, la cual no se exhibió. De confirmarse que las tierras eran de uso común del Ejido -como se afirma en el Informe SBM¹³- el comodato sólo podía ser otorgado por el Comisariado Ejidal, con aprobación de la Asamblea del Ejido, no así por terceros ajenos al mismo, como los señores Román y Abreu.

11. Licencias y constancias de uso de suelo. Bajo el derecho mexicano y como ha sido reconocido en jurisprudencia, las licencias y constancias de uso de suelo sólo sirven para demostrar que las personas a quienes se otorgan las solicitaron y que la autoridad municipal las expidió, autorizando la realización de las actividades a que se refieren, pero no otorgan derechos reales ni sirven como prueba sobre la existencia de derecho alguno de sus beneficiarios.¹⁴ Tratándose de tierras ejidales, para ello existen los certificados y constancias expedidas por el RAN.¹⁵ Lo contrario contraviene la garantía de legalidad, según la cual las autoridades sólo pueden hacer aquello que les autoriza expresamente la ley, pues el Ayuntamiento de Tulum no tiene facultades para reconocer u otorgar derechos sobre la propiedad ejidal.

12. Planos. Los planos georreferenciados con coordenadas UTM anexados al Informe SBM,¹⁶ permiten ubicar los polígonos señalados en los mismos. Adjunto como Anexo PGPG-0048 un análisis comparativo entre: (i) la descripción de los terrenos en los contratos, (ii) los planos exhibidos por

¹² § Ver Primer Informe PGP, párrafo 38, Tabla V: Derechos sobre las tierras ejidales, según su destino legal. ↩

¹³ § Ver Informe SBM, párrafos 145, 149, 163 y 166. ↩

¹⁴ § Ver jurisprudencia III.1o.C.J/7 “POSESION, DOCUMENTOS INSUFICIENTES PARA ACREDITAR LA.”, con registro 204191, Anexo PGPG-0046. ↩

¹⁵ El RAN es un órgano desconcentrado de la SEDATU que se encarga del control de la tenencia de la propiedad social. Su principal función es brindar seguridad jurídica documental mediante las actividades de calificación, inscripción, dictaminación y certificación de los actos y documentos por los que se crean, transmiten, modifican o extinguen derechos sobre la propiedad social. Dentro de sus funciones, el RAN tiene a su cargo la expedición de certificados parcelarios o de derechos sobre tierras de uso común, documentos que acreditan derechos sobre tierras parceladas o tierras de uso común. Tales documentos pueden ser solicitados por el adquirente de derechos parcelarios o sobre tierras de uso común, y por los posesionarios cuya tenencia ha sido regularizada por la Asamblea. § Artículos 56, último párrafo, 74, último párrafo y 78 de la Ley Agraria, y 3, 4 y 56 y 89 a 94 del Reglamento Interior del RAN, Anexos PGPG-0016 y PGPG-0047. ↩

¹⁶ Planos exhibidos como anexos SB-0008 al SB-0018, C-0073 y C-0074, y aquellos que se adjuntaron a las Constancias de Posesión de los Demandantes, salvo por la Constancia de Posesión Sastre que no contiene plano, Anexos C-0015, C-0055, C-0060 y C-0049, respectivamente. ↩

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las Demandantes, y (iii) los planos exhibidos por el licenciado Bonfiglio. En dicho análisis se advierten las discrepancias que existen entre los tres grupos de documentos. Los planos exhibidos como parte de las operaciones celebradas por las Demandantes fueron elaborados después de los contratos que firmaron, por lo que no forman parte de los mismos.

13. Asamblea de 1994. El acta de la Asamblea celebrada el 28 de abril de 1994 no está inscrita en el RAN.¹⁷ Los acuerdos adoptados en desahogo de los puntos cuatro y cinco del orden del día de la Asamblea violan disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que en mi opinión son nulos e ineficaces. En la misma se pretendió autorizar que tierras que -se dice- son de uso común del Ejido se dieran en posesión, uso y usufructo a los ejidatarios, y que el Comisariado expidiera documentos que acrediten el derecho de los ejidatarios a usufructuar los lotes. Es decir, se trató sobre la delimitación, asignación y destino de tierras de uso común, y la determinación de su régimen de explotación.

14. Si bien tales asuntos efectivamente son competencia de la Asamblea, la Asamblea debió ser AFE y celebrarse cumpliendo las formalidades especiales que establece la Ley Agraria.¹⁸ Ninguna de dichas formalidades se cumplió en la Asamblea de 1994. La Asamblea simplemente aprueba “que los terrenos costeros sean dados en posesión, uso y usufructo a los ejidatarios según el sorteo que se realizara”, sin aprobar el plano que delimita los lotes a repartir (sólo dice que serían fracciones de 150 metros hacia el mar) ni el procedimiento para realizar el sorteo. Tampoco menciona los resultados del sorteo, ni los somete a la aprobación de la Asamblea. Al respecto, el artículo 58 de la Ley Agraria (que considero aplicable por analogía a este caso), señala que el sorteo para asignar parcelas (en este caso, derechos sobre tierras de uso común) se debe llevar a cabo en la Asamblea y asistir un fedatario o representante de la Procuraduría Agraria que certifique el acta, lo que no ocurrió en la especie y era indispensable para generar certeza sobre los terrenos asignados a cada ejidatario. Por lo anterior, con la información exhibida, no se puede tener certeza de que el usufructo sobre los lotes reclamados por las Demandantes efectivamente fue asignado a las personas que les cedieron derechos o a sus causantes.

15. En cualquier caso, el acta de la Asamblea de 1994 señala expresamente que las tierras que supuestamente tiene el Ejido en la zona costera serían entregadas en usufructo exclusivamente a ejidatarios del Ejido, con el fin de evitar que personas ajenas al Ejido las ocuparan indebidamente. Dicho documento confirma que la voluntad de la Asamblea del Ejido, desde entonces, era que las tierras costeras fueran ocupadas únicamente por ejidatarios, y no así por las Demandantes.

16. Constancias de posesión. Las Constancias de Posesión de las Demandantes son documentos privados y exhibidos en copia simple que, en mi opinión, carecen de valor probatorio. Aun asumiendo que fueron firmadas por las personas a quienes se atribuyen y que dichas personas tenían los

¹⁷ Constancia de inexistencia de inscripción del acta de la Asamblea de 1994, Anexo PGPG-0049. ↩

¹⁸ § Lo dicho tiene fundamento en los artículos 23, fracción X, 25, segundo párrafo, 26, 27, segundo párrafo y 28 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. Las formalidades especiales son (i) convocatoria: debe expedirse con al menos 30 días de anticipación, (ii) asistentes: además de los ejidatarios, se requiere la asistencia de un fedatario público y un representante de la Procuraduría Agraria, (iii) quórum de asistencia: en primera convocatoria las tres cuartas partes de los ejidatarios, y en segunda y ulteriores convocatorias la mitad más uno, y (iv) regla de votación: para la aprobación de acuerdos se requiere el voto aprobatorio de dos terceras partes de los ejidatarios asistentes. ↩

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cargos con que se ostentaron, las constancias no servirían para constituir derecho alguno a sus beneficiarios, pues no se acompañaron del acta de Asamblea de Ejidatarios que autorizó su emisión. La Asamblea es el único órgano con facultades para disponer sobre el uso y destino de las tierras ejidales.¹⁹ Además, algunas de las constancias señalan expresamente que las superficies objeto de las mismas corresponden a tierras de uso común del Ejido, por lo que su destino y posesionarios solamente podían ser determinados por la Asamblea, y cualquier modificación correspondiente a la titularidad sobre esos derechos debía ser autorizada por la Asamblea. Las Demandantes no acreditan en forma alguna haber contado con autorización de la Asamblea del Ejido para estar en posesión y ser titulares de las superficies que reclaman.

17. Reglamento Interno del Ejido. El Reglamento Interno del Ejido señala que todos los terceros que adquieran derechos agrarios de ejidatarios tienen que pagar al Ejido el 20% del total de la operación y reunir los requisitos que señalan los artículos 13 y 15 de la Ley Agraria, los cuales definen los requisitos que deben reunir los avecindados y ejidatarios, uno de los cuales es ser mexicano.²⁰ Las Demandantes no acreditaron haber cumplido con la aportación referida, ni que reunían los requisitos referidos, por lo que los contratos violan expresamente lo establecido en el Reglamento Interno y, por ende, en mi opinión, son nulos y no se les debe reconocer efecto legal alguno.

IV. Conceptos complementarios del régimen ejidal

18. En el Primer Informe PGP realicé una descripción del régimen de propiedad social, agraria o ejidal, señalando sus principales características y que se trata de un régimen especial de propiedad, creado a partir de la Revolución Mexicana (1910-1917), para proteger la propiedad sobre la tierra de ejidos y ejidatarios, por lo que sus normas son de orden público y de competencia exclusiva de la Federación. Distinguí los tipos de tierras ejidales según su destino legal, los derechos que sobre cada una puede tener el ejido y los sujetos individuales, señalando que los extranjeros siempre se consideran terceros y, como tales, no pueden adquirir derechos ejidales por cesión de derechos. Los extranjeros únicamente pueden celebrar contratos sobre tierras ejidales, que les concedan el use, goce y usufructo de tierras ejidales por hasta 30 años, prorrogables. Asimismo, expliqué que la Ley Agraria prevé mecanismos específicos para la desincorporación de tierras del régimen de propiedad social, según su destino legal, para convertirlas en propiedad privada.²¹ En el Informe SBM se afirma que los Documentos exhibidos por las Demandantes son válidos y suficientes para acreditar que tenían derecho a la posesión, uso y disfrute de las tierras sobre las que afirman haber construido los Hoteles, que dichos Documentos son vinculantes entre sus otorgantes y ante los tribunales mexicanos, y que la posesión irregular de tierras ejidales con consentimiento de la

¹⁹ § Ver (i) Primer Informe PGP, párrafo 38, Tabla V: Derechos sobre las tierras ejidales, según su destino legal, e (ii) Informe SBM, párrafos 106, 108, 126 y 148. ↩

²⁰ § Ver reglamento interno del ejido, Anexo PGPG-0063; y Artículos 13 y 15 de la Ley Agraria, PGPG-0016 y SB-0006. ↩

²¹ § Ver Primer Informe PGP, párrafos 34, 36, Tabla V: Derechos sobre tierras ejidales según su destino legal, 37, Tabla IV: Sujetos Individuales de derechos ejidales, 42 y sección VI. Antecedentes del Ejido N.C.P.E. José María Pino Suárez. ↩

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Asamblea o ejidatarios, no es un delito o acto criminal, por lo que no conlleva multas ni sanciones.²² En vista del Informe SBM, me parece necesario explicar al Tribunal los siguientes conceptos:

(i) Límites a la autonomía de los ejidos. Los ejidos, como personas morales con personalidad jurídica y patrimonio propios, en su actuación se rigen -como cualquier otro particular- por el principio de autonomía de la voluntad, según el cual pueden hacer todo lo que no les prohíba la ley. Es decir, su autonomía está limitada al cumplimiento de la ley y normas aplicables.

(ii) Posesión de tierras ejidales. La legislación civil federal, supletoria a la Ley Agraria, señala que el poseedor es la persona que ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y que quien goza de tal poder posee un derecho.²³ Los extranjeros pueden tener en posesión tierras ejidales, es decir, poder de hecho sobre las mismas, pero en mi opinión tal situación sólo les puede generar derechos en calidad de terceros, limitados al uso y disfrute por hasta 30 años de las tierras, pero no como posesionarios legalmente reconocidos. Dicho criterio tiene sustento en una jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, según la cual sólo pueden ejercer la posesión como titulares de derechos de ejidatario y por ende obtener el reconocimiento de sus derechos como posesionarios, los ejidatarios y avecindados²⁴. Es decir, sólo los mexicanos.

(iii) Parcelamiento económico o de hecho. La legislación agraria vigente durante el reparto agrario²⁵ de 1915 a 1992 contemplaba dentro de las etapas del procedimiento de dotación de tierras la diligencia de posesión, mediante la cual los ejidatarios recibían de manera provisional la posesión de las tierras que les serían dotadas, hasta en tanto se dictaba la resolución presidencial definitiva. Una vez que el Ejido recibía la posesión, los ejidatarios podían decidir si las trabajan individual o colectivamente- En el primer caso, se realizaba un reparto provisional de las tierras cultivables o laborales para formar parcelas económicas que los ejidatarios poseían de manera temporal, quedando su distribución a cargo del Comisariado Ejidal.²⁶

Emitida y publicada en el DOF la resolución presidencial de dotación se procedía a su ejecución mediante diligencia de posesión y deslinde definitivo, en la cual la autoridad correspondiente deslindaba el polígono de tierras dotadas, trazaba el plano definitivo y entregaba

²² Informe SBM, párrafos 114, 133, 156, 175, 192. ↩

²³ § Artículos 2 de la Ley Agraria y 790 del Código Civil Federal (“CCF”), Anexos PGPG-0007 y PGPG-0016. ↩

²⁴ § Artículos 13, 15, 23, fracción V, 45 y 48 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016, y jurisprudencia “PRESCRIPCIÓN EN MATERIA AGRARIA. EL AVECINDADO PUEDE EJERCER UNA POSESIÓN COMO TITULAR DE DERECHOS DE EJIDATARIO”, con registro 176194, Anexo PGPG-R0050. En términos del artículo 217 de la Ley de Amparo, la jurisprudencia es obligatoria para todas las autoridades jurisdiccionales, Anexo PGPG-0025. ↩

²⁵ Los Códigos Agrarios de los Estados Unidos Mexicanos de 1934, de 1940 y de 1942 y la Ley Federal de la Reforma Agraria de México (la “LFRA”). ↩

²⁶ . § Artículos 132 del Código Agrario de 1934, 130 del Código Agrario de 1940, 201 del Código Agrario de 1942 y 66 de la LFRA, Anexos PGPG-0051, PGPG-0052, PGPG-0053 y Anexo PGPG-00036, respectivamente. ↩

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la posesión definitiva de las tierras dotadas al Ejido. Al contar con la posesión definitiva, la Asamblea del Ejido elaboraba un proyecto de fraccionamiento y adjudicación de parcelas.²⁷ Posteriormente, de ser aprobados por la autoridad, se realizaba la adjudicación mediante Asamblea en la que intervenía un representante del Departamento Agrario²⁸ quien recorría las colindancias y hacía entrega material de las parcelas, consumando la posesión parcelaria definitiva.²⁹ El acta de Asamblea hacía constar la entrega de las parcelas y se mandaba al Departamento Agrario (o Secretaría de la Reforma Agraria del Gobierno de México) para la expedición de los certificados de derechos agrarios correspondientes.³⁰ De existir alguna controversia sobre la validez del parcelamiento, los ejidatarios podían solicitar su nulidad mediante un procedimiento sustanciado ante autoridades administrativas³¹ quienes integraban el expediente y convocaban a junta general de ejidatarios para escuchar a los involucrados y recabar pruebas. Transcurridos 90 días de la junta, se emitía una resolución que podía declarar válido el parcelamiento u ordenar uno nuevo.³²

La Ley Agraria vigente desde 1992, utiliza el término parcelamiento económico³³ para referirse al fraccionamiento físico y aprovechamiento individual que los ejidatarios o posesionarios realizan sobre las tierras ejidales que no han sido formalmente delimitadas.³⁴ El parcelamiento económico surte efectos jurídicos hasta el momento en que el RAN lo valida y expide el certificado

²⁷ § Artículos 133 del Código Agrario de 1934, 132 del Código Agrario de 1940, 153 del Código Agrario de 1942 y 47, fracción X, 66, 72 y 73 de la LFRA, Anexos PGPG-0051, PGPG-0052, PGPG-0053 y Anexo PGPG-00036, respectivamente. ↩

²⁸ A partir de la entrada en vigor de la LFRA, el Delegado Agrario de cada Estado era el encargado de formalizar la posesión de parcelas. § Artículo 315 de la LFRA, Anexo PGPG-0036. ↩

²⁹ El parcelamiento económico tenía que ser validado por la autoridad administrativa correspondiente, para efectos de regularizar la posesión del ejidatario. § Artículos 135 del Código Agrario de 1934 y 245 del Código Agrario de 1940, 261 del Código Agrario de 1942 y 315 de la LFRA, Anexos PGPG-0051, PGPG-0052, PGPG-0053 y Anexo PGPG-00036, respectivamente. ↩

³⁰ § Artículos 137 del Código Agrario de 1934 y 246 del Código Agrario de 1940, 260 del Código Agrario de 1942 y 316 de la LFRA, Anexos PGPG-0051, PGPG-0052, PGPG-0053 y Anexo PGPG-00036, respectivamente. ↩

³¹ Durante la vigencia de los Códigos Agrarios el procedimiento sobre nulidad de fraccionamientos de tierras ejidales se tramitaba ante el Delegado del Departamento Agrario de la entidad correspondiente, quien remitía el expediente a la oficina central para que el Ejecutivo Federal emitiera resolución sobre el particular, tras la entrada en vigor de la Ley Federal de la Reforma Agraria, este procedimiento se sustanció ante la Comisión Agraria Mixta, la cual se encargaba de su tramitación y resolución. ↩

³² § Artículos 170 a 172 del Código Agrario de 1934, 269 a 271 del Código Agrario de 1940, 302 a 305 del Código Agrario de 1942 y 395 a 398 de la LFRA, Anexos PGPG-0051, PGPG-0052, PGPG-0053 y Anexo PGPG-00036, respectivamente. ↩

³³ Únicamente se menciona en los artículos 23, fracción VIII y 56 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. ↩

³⁴ Son tierras formalmente parceladas las que han sido asignadas individualmente a ejidatarios mediante (i) resolución agraria administrativa, (ii) resolución jurisdiccional o (iii) por resolución de la Asamblea, de conformidad con lo establecido en el artículo 56 de la Ley Agraria. § Artículo 3 del Reglamento de la Ley Agraria en materia de certificación de derechos ejidales y titulación de solares de México, Anexo PGPG-0028. ↩

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correspondiente. Mientras no suceda lo anterior, los poseedores sólo tienen una expectativa de derecho.³⁵

(iv) Reconocimiento de derechos ejidales derivados de la posesión. La posesión, como situación de hecho, puede ser reconocida como causa generadora de derechos ejidales, tanto por la Asamblea, como por el Tribunal Unitario Agrario. En este último caso, el reconocimiento debe realizarse previa audiencia de los interesados, del Comisariado Ejidal y de los colindantes, cuando se cumplan los requisitos aplicables.³⁶

(v) Requisitos aplicables a la cesión de derechos.³⁷ Asumiendo que las cesiones exhibidas por las Demandantes se firmaron en la fecha que señalan por las personas que mencionan, las mismas se celebraron antes de la reforma al artículo 80 de la Ley Agraria de 17 de abril del 2008, y se rigen por su versión anterior. Dicho artículo establecía como requisitos para la cesión de derechos sobre parcelas (a) la conformidad por escrito de las partes, ante dos testigos, y (b) la notificación al RAN de la cesión. Por jurisprudencia de la Segunda Sala de la SCJN, máximo tribunal de México, “[la notificación al RAN] constituye un requisito de validez del convenio; sin embargo, ello no implica que la inscripción ante el registro mencionado acto diferente al de la notificación, tenga efectos constitutivos, pues (...) los actos que debiendo ser inscritos no lo sean, no podrán producir perjuicios a terceros. Confirma lo anterior que al realizar una enajenación de derechos parcelarios, en relación con el RAN, se llevan a cabo tres actos distintos, a saber, la notificación, que realizan las partes ante esa institución y que sí constituye un elemento de validez del convenio, la inscripción y la expedición de los nuevos certificados, que corresponde al organismo registral y que sólo producen efectos probatorios ante los terceros, sin que estos últimos dos puedan considerarse dentro de los elementos de validez del convenio, pues no lo incluye el referido artículo 80 dentro de ellos”.³⁸ En materia agraria, el RAN funciona como garante de la legalidad y certifica la validez de los actos jurídicos celebrados sobre la propiedad ejidal. Al llevar el registro de los sujetos y derechos agrarios, es quien puede confirmar si los cedentes de derechos

³⁵ § Ver tesis XVI.1o.A.193 A (10a.) de rubro “PARCELAMIENTO ECONÓMICO O “DE HECHO” SOBRE TIERRAS DE USO COMÚN. ES NECESARIO QUE EL REGISTRO AGRARIO NACIONAL LO VALIDE Y EXPIDA LOS CERTIFICADOS CORRESPONDIENTES PARA QUE PUEDA RECONOCERSE A UN POSESIONARIO COMO TITULAR DE LA PARCELA CON MOTIVO DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA”, con registro 2020599, Anexo PGPG-0054. ↩

³⁶ § Además de los señalados en la nota anterior, ver los artículos 56 y 57 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. Los requisitos son que se trate de tierras que no sean las destinadas al asentamiento humano, que no sean bosques ni selvas, y las tierras se hubieren poseído de manera pacífica, continua y pública, si la posesión es de buena fe, o de diez si es de mala fe, en calidad de ejidatarios. ↩

³⁷ De los diferentes contratos exhibidos por las Demandantes, se desprende que tienen fechas entre octubre del 2000 y enero del 2008, por lo que se rigen por el artículo 80 de la Ley Agraria previo a su reforma por decreto del 17 de abril de 2008. ↩

³⁸ Jurisprudencia 2a./J.8/2000 de rubro “DERECHOS PARCELARIOS. LA NOTIFICACIÓN AL REGISTRO AGRARIO NACIONAL DE SU ENAJENACIÓN ES UN REQUISITO DE VALIDEZ” con registro 192469, Anexo PGPG-0055. ↩

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son realmente titulares de los derechos que ceden y que se cumplan los demás requisitos de existencia y validez que establece la Ley Agraria para tales actos jurídicos.

(vi) Regulación de la inexistencia y nulidad de actos sobre tierras ejidales. La Ley Agraria no regula expresamente la inexistencia y nulidad de los actos jurídicos celebrados sobre tierras ejidales. En consecuencia, para su regulación aplica supletoriamente la legislación civil federal.

(vii) Inexistencia. Conforme al CCF, un acto jurídico es inexistente por falta de consentimiento o de objeto que pueda ser materia del acto. La falta de consentimiento se da cuando no se puede demostrar que existió un acuerdo de voluntades. Por lo que hace al objeto, tratándose de obligaciones de dar, el objeto debe existir en la naturaleza, ser determinado o determinable, y estar dentro del comercio. Tratándose de obligaciones de hacer, el objeto debe ser posible y lícito. Son ilícitos los actos contrarios a disposiciones de orden público o a las buenas costumbres. Los actos inexistentes no producen efecto legal alguno, no son susceptibles de valer por confirmación, ni por prescripción, y su inexistencia puede ser invocada por cualquier interesado.³⁹

(viii) Nulidad. Conforme al CCF, un acto jurídico es nulo cuando no cumple alguno de los elementos para su validez, que son: (A) capacidad de los contratantes, que es la aptitud de ser sujeto de los derechos y obligaciones previstos en el contrato. En el caso de derechos sobre tierras ejidales, sólo tienen capacidad para adquirirlas por enajenación o cesión de derechos los ejidatarios y avecindados del Ejido, legalmente reconocidos; (B) ausencia de vicios del consentimiento, que son error, dolo, mala fe, violencia y lesión. Se considera (a) error, la falsa apreciación de la realidad, (b) dolo, la acción de una de las partes tendiente a hacer caer en el error o engañar a su contraparte, (c) mala fe, la disimulación del error de la contraparte una vez conocido, (d) violencia, la coacción física o psicológica ejercida sobre una persona para obtener su consentimiento y (e) lesión, la explotación de la ignorancia, inexperiencia o miseria de una persona para obtener un lucro excesivo y desproporcionado; (C) la licitud en el objeto, motivo o fin, esto es, que no contravengan normas de orden público o las buenas costumbres, y (D) la forma establecida por la ley, esto es, que los contratantes manifiesten su voluntad cumpliendo los requisitos formales establecidos en la ley aplicable.⁴⁰ La ilicitud en el objeto, motivo o fin se sanciona con la nulidad absoluta del acto. Por regla general, no impide que el acto produzca provisionalmente sus efectos, los cuales serán destruidos retroactivamente cuando se pronuncie por un juez. Puede ser reclamada por cualquier interesado, y no desaparece por confirmación ni prescripción. La incapacidad de una de las partes, la existencia de vicios del consentimiento y la falta de forma, producen la nulidad relativa del acto. Sólo puede ser reclamada por el interesado, es prescriptible y puede ser subsanada o convalidada.⁴¹

³⁹ § Artículos 1794, 1824, 1825, 1827, 2224 y siguientes del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

⁴⁰ § Artículos 1795, 1796 y demás aplicables del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

⁴¹ § Artículos 2225 a 2242 del CCF, Anexo PGPG-0007. Para profundizar sobre los elementos esenciales y de validez de los contratos, véase Javier Tapia Ramírez, Derecho de Obligaciones, México, Porrúa 2012, 134 a 194, Anexo PGPG-0033. ↩

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En este caso, las Demandantes no acreditan haber subsanado su falta de capacidad, mediante el reconocimiento posterior de su calidad como ejidatarios o avecindados.

(ix) Diferencia entre los actos ilícitos y los delitos. Conforme al CCF, un acto es ilícito cuando es contrario a leyes de orden público o a las buenas costumbres.⁴² En cambio, según el Código Penal Federal, un delito es el acto u omisión que sancionan las leyes penales.⁴³ Por definición son conceptos distintos. Los actos ilícitos son regulados por el derecho agrario y, supletoriamente, por la legislación civil federal, y se sancionan con la nulidad del acto,⁴⁴ privándolo de efectos jurídicos. Cualquier controversia sobre los mismos, es competencia de los Tribunales Agrarios. En cambio, los delitos son regulados por la legislación penal y las sanciones aplicables pueden consistir en prisión, sanción pecuniaria, confinamiento, entre otras.⁴⁵ Su sanción es competencia de Tribunales Penales. Los actos pueden ser ilícitos sin ser constitutivos de delito.

V. Inversión Extranjera en la Zona Restringida y en tierras ejidales

A. Introducción

19. La Constitución Mexicana establece que “en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas (la “Zona Restringida”), por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas⁴⁶”. La prohibición constitucional aplica, sin distinciones a todas las tierras, incluyendo las ejidales. Cualquier acto jurídico por el cual una persona extranjera pretenda adquirir la propiedad o dominio directo de tierras en la Zona Restringida está afectado de nulidad absoluta. La Ley Agraria vigente permite el uso y disfrute de tierras ejidales por terceros ajenos al ejido, incluyendo personas morales y extranjeros, pero no como posesionarios sino en calidad de terceros, al amparo de cualquier acto jurídico o contrato no prohibido por esta ley. Tratándose de tierras de uso común, dicho contrato debe celebrarse con el Comisariado Ejidal, con aprobación de la Asamblea del Ejido y tener una duración acorde al proyecto productivo, no mayor a 30 años, prorrogables, por lo que sólo se permiten inversiones temporales. Los contratos de cesión de derechos sólo pueden celebrarse entre ejidatarios o avecindados del Ejido. Los extranjeros carecen de legitimación para celebrar tal tipo de contratos.

⁴² § Artículo 1830 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

⁴³ § Artículo 7 del CPF, Anexo PGPG-R0056. ↩

⁴⁴ § Artículo 8 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

⁴⁵ § Artículo 24 del CPF, Anexo PGPG-R0056. ↩

⁴⁶ Artículo 27, fracción I de la Constitución Mexicana, Anexo PGPG-0006. ↩

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B. Inversión Extranjera sobre inmuebles en la Zona Restringida

20. Aunque la Constitución Mexicana de 1917 prohibió a los extranjeros la adquisición del dominio directo sobre inmuebles en la Zona Restringida, en la práctica se comenzaron a utilizar otras figuras jurídicas para permitir la inversión extranjera en esta zona. Entre 1937 y 1971, con el fin de incentivar el desarrollo en la zona fronteriza del país y regular la inversión extranjera, se facultó a la Secretaría Relaciones de Exteriores del Gobierno de México (la “SRE”) para autorizar a las instituciones de crédito la celebración de fideicomisos cuyo objeto fuera adquirir la posesión, goce y usufructo de inmuebles en la Zona Restringida, en los cuales extranjeros fueran fideicomisarios y beneficiarios⁴⁷. Actualmente, en México se permite que extranjeros -personas físicas o morales- inviertan en tierras ubicadas en la Zona Restringida. En todos los casos, a través de un fideicomiso, atendiendo las disposiciones aplicables de la Ley de Inversión Extranjera de México y del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro de Inversiones Extranjeras de México (el “Reglamento de la LIE”).⁴⁸

21. En el fideicomiso sobre inmuebles dentro de la Zona Restringida una institución de crédito funge como fiduciaria y adquiere el dominio sobre el inmueble fideicomitido. Los fideicomisarios -personas físicas o morales extranjeras- adquieren únicamente la utilización y aprovechamiento del inmueble, sin obtener derechos reales sobre los mismos, por un período máximo de 50 años, prorrogables.⁴⁹ El inmueble objeto del fideicomiso debe destinarse a cualquiera de las actividades listadas en del Reglamento de la LIE, entre ellas, hoteles y moteles.⁵⁰

22. La institución de crédito que funja como fiduciaria, debe solicitar permiso a la SRE.⁵¹ El contrato de fidecomiso debe otorgarse en escritura pública y los fideicomisarios extranjeros convenir con el Gobierno de México en considerarse como mexicanos respectos a sus derechos como fideicomisarios y a no invocar la protección de sus gobiernos, bajo la pena de perder sus derechos en beneficio de la Nación. Durante la vigencia del fideicomiso, la institución fiduciaria debe conservar la

⁴⁷ La primera autorización para invertir en la zona restringida fue mediante acuerdo presidencial de 22 de noviembre de 1937, posteriormente, distintos gobiernos autorizaron y prohibieron la constitución de fideicomisos en esta zona, finalmente, el 9 de marzo de 1973 con la publicación de la Ley para Promover la Inversión Mexicana y Regular la Extranjera, quedó establecido en una ley el procedimiento a seguir para obtener la autorización de estos fideicomisos y las reglas bajo las cuales operarían. ↩

⁴⁸ Anexos PGPG-0057 y PGPG-0058. ↩

⁴⁹ Se entiende por utilización y aprovechamiento los derechos al uso y goce del inmueble, incluyendo la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que se obtenga de la explotación lucrativa del mismo, ya sea a través de terceros o de la fiduciaria. § Artículos 11, 12 y 13 de la Ley de Inversión Extranjera de México, Anexo PGPG-0057. ↩

⁵⁰ § Artículo 10, fracción II del Reglamento de la LIE, Anexo PGPG-0058. ↩

⁵¹ En el permiso, la institución de crédito debe señalar (i) el nombre y nacionalidad de los fideicomitentes, (ii) el nombre de la institución, (iii) el nombre y la nacionalidad del fideicomisario, (iv) la duración del fideicomiso, (v) el uso del inmueble, (vi) la descripción, ubicación y superficie del inmueble objeto del fideicomiso y (vii) la distancia del inmueble respecto de la ZOFEMAT. Adicionalmente, debe de acompañar un anexo que contenga las medidas y colindancias del inmueble. § Artículo 9, del Reglamento de la LIE, Anexo PGPG-0058. ↩

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propiedad del inmueble fideicomitido, sin conceder derechos reales a los fideicomisarios. Las cesiones de derechos fideicomisarios deben notificarse a la SRE, durante el mes de abril de cada año.⁵²

23. En México, los inversionistas extranjeros -personas físicas o morales- están obligados a inscribir sus inversiones en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (el “RNIE”). En el caso de los fideicomisos sobre inmuebles en la Zona Restringida, la obligación de registro corresponde a la institución fiduciaria. El registro del fideicomiso permite al RNIE determinar la nacionalidad, origen, valor y características generales de la inversión realizada en el país.⁵³

24. Ninguna de las Demandantes exhibió documento alguno para acreditar que celebró algún fideicomiso, obtuvo autorización de la SRE o que inscribió su inversión en el RNIE. En el caso particular del señor Jacquet, único que exhibió contratos cuyo objeto era transmitir el dominio directo de las tierras, se encuentran afectados de nulidad absoluta, por lo que no otorgan al señor Jacquet derecho alguno sobre el Lote AMSA-Behla Tulum y el Lote 10A-Behla Tulum.

C. Inversión Extranjera en tierras ejidales

25. La Ley Agraria permite el uso y disfrute de tierras ejidales por terceros ajenos al Ejido, incluyendo personas morales o extranjeras, pero sólo en forma temporal. Los inversionistas extranjeros pueden celebrar cualquier contrato no prohibido por la Ley⁵⁴. Si el proyecto de inversión requiere:

(i) la propiedad, primero se deben desincorporar las tierras del régimen de propiedad social, para convertirlas en propiedad privada⁵⁵. Al estar en la Zona Restringida, no pueden adquirirse por extranjeros sino a través de fideicomiso, con permiso de la SRE y dando aviso al RNIE; y

(ii) el uso y disfrute, se puede celebrar cualquier contrato de asociación o aprovechamiento (i.e. usufructo, arrendamiento, comodato, etc.), el cual debe (a) tener una duración acorde al proyecto productivo, no mayor a 30 años, prorrogable e (b) inscribirse en el RAN. Estos contratos no otorgan la calidad de posesionario, sino que dan al inversionista la calidad de tercero, con derechos sobre tierras parceladas o de uso común, según el caso⁵⁶.

26. En mi opinión los contratos de compraventa y de cesión de derechos no son instrumentos adecuados ni permitidos para constituir derechos sobre tierras ejidales por inversionistas

⁵² §Artículo 11 del Reglamento de la LIE, Anexo PGPG-0058. ↩

⁵³ § Artículos 32, fracción III y último párrafo de la Ley de Inversión Extranjera de México, y. 41 del Reglamento de la LIE. Anexos Anexo PGPG-0057 y PGPG-0058. ↩

⁵⁴ § Ver Primer Informe PGP, párrafo 40. ↩

⁵⁵ § Ver Primer Informe PGP, párrafo 42. ↩

⁵⁶ § Artículo 45 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016, y Primer Informe PGP, párrafo 45. ↩

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extranjeros. La cesión de derechos sólo puede celebrarse entre ejidatarios y avecindados⁵⁷. El contrato de compraventa tampoco es válido porque las tierras de uso común son inalienables.

VI. Análisis de las pruebas no consideradas en el Primer Informe PGP

A. Introducción

27. A continuación, se realiza un análisis legal de los bienes y derechos ejidales que cada Demandante reclama, a la luz de las pruebas no consideradas en el Primer Informe PGP, que me fueron proporcionadas. Para evitar repeticiones innecesarias, sólo menciono los puntos que se modifican respecto de lo señalado en el Primer Informe PGP. En lo no señalado y modificado en este informe, sigo sosteniendo lo mencionado en el Primer Informe PGP.

28. Respecto del Ejido y cada predio reclamado por las Demandantes, señalo: (i) los Documentos adicionales que me fueron entregados; (ii) las deficiencias documentales que subsisten en relación con las afirmaciones contenidas en los documentos base del reclamo de los Demandantes; (iii) los vicios o deficiencias legales que subsisten en relación con dichos documentos; (iv) mi opinión sobre la suficiencia, adecuación, idoneidad y relevancia de los datos que respaldan el Informe SBM, y sobre la congruencia entre lo que menciona el Informe SBM y los documentos; y (iv) la conclusión del suscrito sobre el valor, alcance y consecuencias legales de cada uno.

29. El análisis se realiza en el siguiente orden: (a) introducción, (b) documentos generales del Ejido, (c) Lote 19A-Tierras del Sol, (d) Lote 19-Hamaca Loca, (e) Lote AMSA-Behla Tulum, (f) Lote 10A-Behla Tulum, (g) Lote 8-Uno Astrolodge, (h) Lote 8A-Uno Astrolodge y (i) Fracción del Lote 10-Hotel Parayso. En el Índice de la Réplica que acompaño como Anexo PGPG-R0044, se relaciona la documentación adicional que revisé, incluyendo fechas, partes que intervienen, predios descritos y términos consignados en cada documento.

B. Documentos generales del Ejido

30. En relación con el Ejido se me entregaron los siguientes documentos:

Tabla I: Documentos del Ejido que me fueron proporcionados

Documentos proporcionados por la Secretaría de Economía, obtenidos del RAN

1. Carpeta básica del Ejido, que contiene:

(i) Decreto de Dotación.⁵⁸ Resolución presidencial de 8 de octubre de 1973, publicada en el DOF el 11 de diciembre de 1973, por la que se dotaron 10,409-73-33 hectáreas de terrenos baldíos propiedad de la Nación, para

⁵⁷ § Artículo 80 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. ↩

⁵⁸ Anexo PGPG-0059. ↩

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la creación de un nuevo centro de población ejidal, denominado “José María Pino Suárez” que se ubicaría en el Municipio de Cozumel (hoy Tulum), Estado de Quintana Roo;

(ii) Acta de posesión y deslinde⁵⁹ definitivo de 22 de abril de 1981, por la que se da cumplimiento a la dotación de tierras al Ejido conforme a la resolución presidencial de 8 de octubre de 1973. Según la misma, se entregaron al ejido 10,470-51-40 hectáreas. Ninguna de las colindancias menciona que sea con la ZOFEMAT, playa, costa o Mar Caribe, como afirma el Ejido y las Demandantes;

(iii) Carteras de campo⁶⁰ correspondientes a la ejecución de la dotación al Ejido contenidas en la carpeta básica del Ejido, que son 19 hojas que contienen las anotaciones realizadas por el ingeniero Rafael García Medina durante los trabajos de entrega de las tierras. Identifican rumbos, distancias, vértices y coordenadas, y contienen croquis de localización de cada uno de sus linderos; y

(iv) Plano proyecto⁶¹ elaborado por el Departamento de Asuntos Agrarios y Colonización de la SRA del Gobierno de México con motivo de la creación del Ejido, el cual señala una superficie total de 10,409-73-33 hectáreas, tomadas de terrenos baldíos propiedad de la Nación. Según el plano, el Ejido colinda al este con Banco Comercial Mexicano y con Antonio González.

Del acta de ejecución, plano proyecto y carteras de campo se desprende que las tierras entregadas al Ejido colindan (i) al norte, con terrenos dotados en ampliación al Ejido Tulum, (ii) al este, con terrenos nacionales pantanosos (no con la ZOFEMAT, playa, costa ni mar caribe), (iii) al sur, con terrenos nacionales y (iv) al oeste, con ampliación de Chunyaxche.

2. Reglamento interno del Ejido.⁶² Acta de la Asamblea de 16 de septiembre del 2001 que aprobó el Reglamento Interno del Ejido, incluyendo primera convocatoria, acta de no verificativo, segunda convocatoria y lista de asistencia.

3. ADDAT de 2006.⁶³ Acta de Asamblea del Ejido celebrada el 2 de diciembre del 2006, en primera convocatoria, que aprobó certificar las tierras del Ejido y delimitar (i) 6,889-97-65.329 hectáreas como tierras parceladas, (ii) 2,913-64-20.439 hectáreas como tierras de uso común, (iii) 318-82-560 hectáreas como tierras para el asentamiento humano, (iv) 39-81-41.895 hectáreas como tierras de infraestructura, y (v) 295-32-24.237 hectáreas de ríos, arroyos y cuerpos de agua, que conforman 10,457-57-93.460 hectáreas de tierras. El acta incluye primera convocatoria, lista de asistencia y plano general del Ejido aprobado en la misma.

Se delimitaron tierras que el Ejido afirmaba eran suyas, incluyendo algunas adicionales a las que le fueron dotadas.

En la relación de sujetos de derecho a parcela anexada a la ADDAT, aparece que al señor Novelo Balam se le asignó la parcela 1127 y al señor Novelo la parcela 1128. No encontré mención alguna a las Demandantes y demás personas que aparecen en los Documentos exhibidos en este arbitraje, a quienes no se les asigna derecho alguno.

En el plano general aprobado en la Asamblea se menciona que el mismo colinda al oeste con terrenos nacionales pantanosos, no con la ZOFEMAT, playa, costa ni mar caribe.

4. ADDAT del 2011.⁶⁴ Acta de Asamblea del Ejido celebrada el 20 de noviembre del 2011, en segunda convocatoria, que aprobó delimitar tierras que el Ejido afirma son suyas. El Ejido pretendió delimitar (i) 365-62-15.277 hectáreas como tierras parceladas, (ii) 12-55-86.571 hectáreas como infraestructura, (iii) 2-97-66.642 hectáreas de cuerpos de agua y 13-26-08.797 hectáreas de áreas especiales, que conforman un polígono de 394-41-

⁵⁹ Anexo PGPG-0060. ↩

⁶⁰ Anexo PGPG-0061. ↩

⁶¹ Anexo PGPG-0062. ↩

⁶² Anexo PGPG-0063. ↩

⁶³ Anexo PGPG-0064. ↩

⁶⁴ Anexo PGPG-0065. ↩

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77.287 hectáreas. El acta incluye primera y segunda convocatorias, acta de no verificativo, lista de asistencia y plano interno del Ejido aprobado en la misma.

En la relación de sujetos con derecho a parcela y relación de posesionarios anexados a la ADDAT, no encontré mención alguna a las Demandantes y demás personas que aparecen en los Documentos exhibidos en este arbitraje, a quienes no se les asigna derecho alguno.

El plano interno del Ejido aprobado en la misma tampoco señala que colinde con la ZOFEMAT, playa, costa ni mar caribe.

5. Asambleas de Elección de ORV.⁶⁵ 12 actas de Asambleas del Ejido en que se eligió a los miembros del Comisariado Ejidal y Consejo de Vigilancia del Ejido, celebradas entre el 8 de junio de 1997 y el 23 de octubre del 2016. Son relevantes las siguientes:

(i) Asamblea de 8 de junio de 1997, en la cual se eligió por tres años a (a) Jorge A. de la Rosa Jiménez, Maximiliano Andrade Lozano y Humberto Estrada Ramírez, como Presidente, Secretario y Tesorero del Comisariado Ejidal, y (b) Salvador Guerrero Martínez, Floriberto González Ramírez e Inocente Hernández Lorenzo, como Presidente, Primer y Segundo Secretario del Consejo de Vigilancia;

(ii) Asamblea de 8 de diciembre del 2000, en la cual se eligió por tres años a (a) Lea Tun Cahuich, José Adalberto Madera Quintal e Irene Jiménez Ramírez, como Presidente, Secretario y Tesorero del Comisariado;

(iii) Asamblea de 30 de mayo del 2004, en la cual se eligió por tres años a (a) Francisco Moreno Pérez, Xochitl de la Paz Barquera Martínez y María Isabel Caro Cetina, como Presidente, Secretario y Tesorero del Comisariado Ejidal, e (b) Isidro Hernández Hernández, Oscar Carreño Samso y Dolores Aguirre, como Presidente, Primer y Segundo Secretario del Consejo de Vigilancia;

(iv) Asamblea de 5 de mayo del 2006, en la cual Apolinar Huesca Damián fue electo como Presidente del Consejo de Vigilancia del Ejido, en sustitución de Isidro Hernández Hernández;

(v) Asamblea de 20 de agosto del 2006, en la cual Santo Bartolo Acuña fue electa como Secretaria del Consejo de Vigilancia, en sustitución de Oscar Carreño Samso; y

(vi) Asamblea de 22 de julio del 2007, en la cual se eligió por tres años a (a) Jorge Luis Méndez Rebollo, Salvador Gómez Patiño y María de los Ángeles Castro Balderas, como Presidente, Secretario y Tesorero del Comisariado Ejidal, y (b) Humberto Estrada Ramírez, German Mondragón Correa y Amada Rivera Hernández, como Presidente, Primer y Segundo Secretario del Consejo de Vigilancia.

Documentos anexos al Informe SBM⁶⁶

6. Plano del 2021.⁶⁷ Copia simple de un documento privado denominado “Plano 1”, constante de una hoja, con fecha de 6 de marzo del 2021, elaborado por el ingeniero Víctor Manuel Montoya Portilla, con cédula profesional 2343719, que contiene un plano georreferenciado con coordenadas UTM del polígono de 10,409.7333 (así) hectáreas dotado al Ejido, trazado con datos obtenidos del PHINA.

7. Asamblea de 1994.⁶⁸ Copia simple de un documento privado denominado “Acta con motivo de la autorización para que las tierras de uso común en la zona costera del N.C.P.E. José María Pino Suárez se den en posesión y usufructo a los ejidatarios del núcleo agrario referido”, constante de 3 hojas, convocatoria y lista de asistencia, con fecha de celebración de 28 de abril de 1994, sello que dice “José María Pino Suárez, Mpio. Solidaridad” y firmas que se atribuyen a Gerardo Mota Morales, Francisco Moreno Pérez y Germán Mondragón Correa, quienes se ostentaron como Presidente, Secretario y Tesorero del Comisariado Ejidal del Ejido, y a Juan Tun Miss, José Petul

⁶⁵ Anexo PGPG-0066. ↩

⁶⁶ Informe SBM, Anexos SB-0008 y C-0045. ↩

⁶⁷ Informe SBM, Anexo SB-0008. ↩

⁶⁸ Informe SBM, Anexo C-0045. ↩

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Puc y Noé Moreno Pérez, quienes se ostentaron como Presidente, Primer y Segundo Secretario del Consejo de Vigilancia del Ejido. Se observan 23 firmas en la lista de asistencia que se atribuyen a ejidatarios presentes en la Asamblea.

Según el acta, “se autorizó que las tierras de uso común en la zona costera del Ejido se den en posesión, uso y usufructo a los ejidatarios del Ejido”. No contiene planos anexos, ni relación del sorteo de asignación que se refiere en el desahogo del cuarto punto del orden del día.

Fuente: elaboración propia con base en los documentos generales del Ejido

31. Derechos de Las Demandantes sobre los Lotes. En mi opinión, las pruebas generales presentadas por las Demandantes no acreditan que sean titulares de derechos parcelarios o ejidales sobre los Lotes, por lo siguiente:

Tabla II: Deficiencias documentales y legales de las pruebas generales

⁶⁹ Informe SBM, Anexo SB-0008. ↩

⁷⁰ Informe SBM, Anexo C-0045. ↩

⁷¹ Anexo PGPG.0064. ↩

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⁷² Anexo PGPG-0065. ↩

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Fuente: elaboración propia con base en los anexos del Informe SBM y los documentos obtenidos en el RAN

32. Alcances legales de los documentos exhibidos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos no son suficientes ni sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en el Informe SBM. Específicamente considero que no son suficientes para acreditar que:

(i) el Ejido fuera propietario de las tierras reclamadas por las Demandantes; y

(ii) las Demandantes estuvieran facultados para adquirir derechos sobre tierras de uso común del Ejido, cuando la Asamblea limitó su ocupación a integrantes del Ejido.

C. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Sastre sobre el Lote 19A-Tierras del Sol

33. Documentación adicional exhibida. En relación con los bienes y derechos que reclama el señor Sastre sobre el Lote 19A-Tierras del Sol y construcciones, se me entregaron los siguientes documentos adicionales:

Tabla III: Documentos adicionales exhibidos sobre el Lote 19A-Tierras del Sol

⁷³ § Informe SBM, Anexo C-0046. ↩

⁷⁴ § Informe SBM, Anexo CS-0008. ↩

⁷⁵ § Informe SBM, Anexo C-0045. ↩

[Page 24]

Fuente: elaboración propia con base en anexos del Informe SBM y los documentos producidos por los Demandantes

34. Deficiencias documentales. En mi opinión, las pruebas adicionales exhibidas no son suficientes para acreditar que CETSA es titular de derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19A-Tierras del Sol, pues no se atendieron las deficiencias documentales y legales descritas en el Primer Informe PGP, que se mencionan a continuación:

Tabla IV: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote 19A-Tierras del Sol

⁷⁶ § Informe SBM, Anexo C-0073. ↩

⁷⁷ § Informe SBM, Anexo SB-0010. ↩

⁷⁸ § Informe SBM, Anexo SB-0011. ↩

⁷⁹ § Anexo PGPG-0067. ↩

⁸⁰ § Anexo PGPG-0068. ↩

[Page 25]

⁸¹ La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

[Page 26]

Fuente: elaboración propia

35. Alcances legales de los documentos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por las Demandantes no son suficientes ni sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que siguen sin ser suficientes para acreditar que:

(i) el contrato efectivamente se celebró por las partes que menciona, en la fecha señalada en el documento exhibido y surtió efectos frente a terceros, pues no se acredita que las

⁸² Anexo PGPG-0067 y Anexo PGPG-0068. ↩

[Page 27]

firmas y huellas hayan sido plasmadas ante dos testigos, ratificadas ante notario y el contrato notificado al RAN; ni

(ii) las tierras objeto del mismo: (a) efectivamente son las mencionadas en los planos elaborados por el ingeniero Montoya, pues contienen coordenadas distintas a las de la Cesión CETSA⁸³ y a la ubicación física del predio, según el propio licenciado Bonfiglio; (b) se encuentran en el lugar donde el señor Sastre señala haber construido el Hotel Tierras del Sol, pues el plano contiene coordenadas arbitrarias que no permiten ubicar con precisión el predio representado en el plano; (c) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas) ni su destino legal (i.e. si estaban delimitadas como tierras de uso común, parceladas o de asentamientos humanos). De la Carpeta Básica del Ejido y actas de ADDAT se desprende que no fueron dotadas al Ejido, por lo que no son de su propiedad, y (d) que la Asamblea del Ejido asignó o reconoció algún derecho sobre las mismas en favor del señor Novelo y que éste las tenía en posesión de tal forma que pudiera cederlas a CETSA. El acta de Asamblea de 1994 no lo menciona, y la constancia de posesión no está respaldada por un acta de Asamblea que autorice expresamente su expedición.

36. Deficiencias legales. Aun asumiendo que las partes efectivamente celebraron la Cesión CETSA en la fecha mencionada en el documento respectivo, al confirmarse que el Lote 19A-Tierras del Sol no se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido, el señor Novelo no tenía derecho a ceder el mismo. Las deficiencias legales identificadas en el Primer Informe PGP siguen siendo aplicables.⁸⁴

37. Opinión sobre el Informe SBM. A continuación, cito los argumentos contenidos en el Informe SBM respecto los derechos del señor Sastre, y daré mi opinión sobre cada uno:

Tabla V. Argumentos empleados en el Informe SBM y opinión sobre cada uno

⁸³ Para la comparación entre las superficies, medidas y colindancias de cada predio ver Anexo PGPG-0048. ↩

⁸⁴ A partir de la Asamblea de 1994, pese a no formar parte de las tierras dotadas en propiedad del Ejido, el Lote 19A-Tierras del Sol fue tratado como tierras de uso común del mismo, por lo que la Cesión CETSA presenta las siguientes deficiencias legales: (i) no fue firmada por el Comisariado Ejidal, (ii) no fue aprobada por la Asamblea del Ejido, (iii) señala que la cesión de derechos es de manera real, definitiva e irrevocable, y no temporal por máximo 30 años, como permite la ley, y (iv) no se identifica claramente la ubicación del Lote 19A-Tierras del Sol. § Ver Primer Informe PGP, Tabla VIII, Deficiencias legales relacionadas con el Lote 19A-Tierras del Sol, supuesto dos. ↩

[Page 28]

[Page 29]

Fuente: elaboración propia con base en el Informe SBM

38. Conclusión. Por lo anterior, confirmo mi opinión en sentido que la Cesión CETSA es ilícita por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que considero que no es un documento válido ni suficiente para demostrar que el señor Sastre haya adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19A-Tierras del Sol.

⁸⁵ Con base en la reconstrucción del Lote 19A-Tierras del Sol a partir de la constancia de posesión del señor Sastre se obtuvo que los vértices 1 y 2 se traslapan con la carretera Tulum – Punta Allen, a simple vista se advierte que el predio reconstruido tiene una ubicación distinta a la que el ingeniero Montoya señala corresponde a la ubicación física del Lote 19A-Tierras del Sol y que este no se encuentra dentro de las tierras dotadas al Ejido. Ver plano del Lote 19A-Tierras del Sol, Anexo PGPG-0069. ↩

[Page 30]

D. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Sastre sobre el Lote 19-Hamaca Loca

39. Documentación adicional exhibida. En relación con los bienes y derechos que reclama el señor Sastre sobre el Lote 19-Hamaca Loca y construcciones, se me entregaron los siguientes documentos adicionales:

Tabla VI. Análisis de los documentos adicionales sobre el Lote 19-Hamaca Loca

⁸⁶ § Informe SBM, Anexo C-0015. ↩

⁸⁷ § Informe SBM, Anexo C-0045. ↩

⁸⁸ § Informe SBM, Anexo C-0068. ↩

⁸⁹ § Informe SBM, Anexo SB-0012. ↩

⁹⁰ § Informe SBM, Anexo SB-0013. ↩

[Page 31]

Fuente: elaboración propia con base en los anexos del Informe SBM

40. Deficiencias documentales. En mi opinión, las pruebas adicionales exhibidas no son suficientes para acreditar que HLSA, fuera titular de derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19-Hamaca Loca y que haya transmitido sus derechos al señor Sastre, pues no se atendieron las deficiencias documentales y legales descritas en el Primer Informe PGP, que se describen a continuación:

Tabla VII: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote 19-Hamaca Loca

[Page 32]

⁹¹ La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

[Page 33]

Fuente: elaboración propia

⁹² § Ver Primer Informe PGP, Tabla X: Deficiencias documentales de la Cesión HLSA y Cesión Sastre, apartado 7. Pago del precio. ↩

[Page 34]

41. Alcances legales de los documentos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por las Demandantes no son suficientes ni sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que siguen sin ser suficientes para acreditar que:

(i) el contrato efectivamente se celebró por las partes que menciona, en la fecha señalada en el documento exhibido y surtió efectos frente a terceros, pues no se acredita que las firmas y huellas hayan sido plasmadas ante dos testigos, ratificadas ante notario y el contrato notificado al RAN; ni

(ii) las tierras objeto del mismo: (a) efectivamente son las mencionadas en los planos elaborados por el ingeniero Montoya, pues contienen coordenadas distintas a las de la Cesión HLSA⁹³ y a la ubicación física del predio, según el propio licenciado Bonfiglio; (b) se encuentran en el lugar donde el señor Sastre señala haber construido el Hotel Tierras del Sol, pues el plano contiene coordenadas arbitrarias que no permiten ubicar con precisión el predio representado en el plano; (c) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas) ni su destino legal (i.e. si estaban delimitadas como tierras de uso común, parceladas o de asentamientos humanos). De la Carpeta Básica del Ejido y actas de ADDAT se desprende que no fueron dotadas al Ejido, por lo que no son de su propiedad, y (d) que la Asamblea del Ejido asignó o reconoció algún derecho sobre las mismas en favor del señor Novelo y que éste las tenía en posesión de tal forma que pudiera cederlas a CETSA. El acta de Asamblea de 1994 no lo menciona, y la constancia de posesión no está respaldada por un acta de Asamblea que autorice expresamente su expedición.

42. Deficiencias legales. Aun asumiendo que las partes efectivamente celebraron la Cesión HLSA y la Cesión Sastre en las fechas mencionadas en los documentos respectivos, al confirmarse que el Lote 19-Hamaca Loca no se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido, el señor Novelo y HLSA no tenían derecho a ceder el mismo. Las deficiencias legales identificadas en el Primer Informe PGP siguen siendo aplicables.⁹⁴

43. Opinión sobre el Informe SBM. A continuación, cito los argumentos contenidos en el Informe SBM respecto los derechos del señor Sastre, y daré mi opinión sobre cada uno:

Tabla VIII. Argumentos empleados en el Informe SBM y opinión sobre cada uno

⁹³ Para la comparación entre las superficies, medidas y colindancias de cada predio ver Anexo PGPG-0048. ↩

⁹⁴ A partir de la Asamblea de 1994, pese a no formar parte de las tierras dotadas en propiedad del Ejido, el Lote 19-Hamaca Loca fue tratado como tierras de uso común del mismo. La Cesión HLSA y la Cesión Sastre presentan las siguientes deficiencias legales: (i) ninguna fue firmada por el Comisariado Ejidal, (ii) ninguna fue aprobada por la Asamblea del Ejido, (iii) ambas señalan que la cesión de derechos es de manera real, definitiva e irrevocable, y no temporal por máximo 30 años, como permite la ley, y (iv) ninguna permite identificar claramente la ubicación del Lote 19A-Tierras del Sol. § Ver Primer Informe PGP, Tabla XI, Deficiencias legales de la Cesión HLSA, supuesto dos y Tabla XII, Deficiencias legales de la Cesión Sastre, supuesto dos. ↩

[Page 35]

[Page 36]

Fuente: elaboraron propia con base en el Informe SBM

⁹⁵ Con base en la reconstrucción del Lote 19-Hamaca Loca a partir de la Constancia de Posesión Bonfiglioli se obtuvo que el predio se traslapa con la carretera Tulum - Boca Paila y con otro predio sin identificar, a simple vista se advierte que el plano reconstruido difiere del plano presentado por el ingeniero Montoya con base en el mismo documento y que el predio no se encuentra dentro de las tierras dotadas al Ejido. Ver plano del Lote 19-Hamaca Loca, Anexo PGPG-0070 y Anexo C-0015 del Informe SBM. ↩

[Page 37]

44. Conclusión. Por todo lo anterior, confirmo mi opinión en sentido que la Cesión HLSA y la Cesión Sastre son ilícitas por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que considero que no son documentos válidos ni suficientes para demostrar que Hamaca Loca haya adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19-Hamaca Loca y que los haya cedido al señor Sastre.

Ε. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Jacquet sobre el Lote AMSA-Behla Tulum

45. Documentación adicional exhibida. En relación con los bienes y derechos que reclama el señor Jacquet sobre el Lote AMSA-Behla Tulum y construcciones, se me entregaron los siguientes documentos adicionales:

Tabla IX: Documentos adicionales exhibidos sobre el Lote AMSA-Behla Tulum

⁹⁶ § Informe SBM, Anexo RJ-0006. ↩

⁹⁷ § Anexo PGPG-0071. ↩

[Page 38]

⁹⁸ § Informe SBM, Anexo C-0053. ↩

⁹⁹ § Informe SBM, Anexo RJ-0013. ↩

¹⁰⁰ § Informe SBM, Anexo C-0049. ↩

¹⁰¹ § Informe SBM, Anexo C-0045. ↩

¹⁰² § Informe SBM, Anexo C-0074. ↩

¹⁰³ § Informe SBM, Anexo SB-0014. ↩

¹⁰⁴ § Informe SBM, Anexo C-0047. ↩

[Page 39]

Fuente: elaboración propia con base en anexos del Informe SBM y los documentos producidos por los Demandantes

46. Deficiencias documentales. En mi opinión, las pruebas adicionales exhibidas no son suficientes para acreditar que el señor Jacquet es titular de derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote AMSA Behla Tulum, pues no se atendieron las deficiencias documentales y legales descritas en el Primer Informe PGP, que se resumen a continuación:

Tabla X: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote AMSA-Behla Tulum

¹⁰⁵ § Informe SBM, Anexo C-0047. ↩

¹⁰⁶ § Anexo PGPG-0072. ↩

¹⁰⁷ § Anexo PGPG-0073. ↩

¹⁰⁸ § Anexo PGPG-0074. ↩

¹⁰⁹ § Anexo PGPG-0075. ↩

[Page 40]

¹¹⁰ La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

[Page 41]

Fuente: elaboración propia

47. Alcances legales de los documentos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por las Demandantes no son suficientes ni sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que siguen sin ser suficientes para acreditar que:

(i) el contrato efectivamente se celebró por las partes que menciona, en la fecha señalada en el documento exhibido y surtió efectos frente a terceros, pues no se acredita que las firmas hayan sido plasmadas ante dos testigos, ratificadas ante notario y el contrato notificado al RAN; ni

(ii) las tierras objeto del mismo: (a) efectivamente son las mencionadas en los planos elaborados por el ingeniero Montoya, pues contienen superficies distintas a las de la Promesa AMSA¹¹² y fueron trazados con base en la constancia de posesión del señor Román la cual tiene por objeto un predio distinto al Lote AMSA-Behla Tulum; (b) se encuentran en el lugar donde el señor Jacquet señala haber construido el Hotel Behla Tulum, pues no se exhibió un plano en la Promesa AMSA, por lo que no es posible ubicar con precisión el predio descrito en la misma,

¹¹¹ Anexo PGPG-0072, Anexo PGPG-0073 y Anexo PGPG-0074. ↩

¹¹² Para la comparación entre las superficies, medidas y colindancias de cada predio ver Anexo PGPG-0048. ↩

[Page 42]

(c) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas) ni su destino legal (i.e. si estaban delimitadas como tierras de uso común, parceladas o de asentamientos humanos). De la Carpeta Básica del Ejido y actas de ADDAT se desprende que no fueron dotadas al Ejido, por lo que no son de su propiedad, y (d) que la Asamblea del Ejido asignó o reconoció algún derecho sobre las mismas en favor del señor Román y que éste las tenía en posesión de tal forma que pudiera cederlas a AMSA. La constancia de posesión del señor Román no está respaldada por un acta de Asamblea que autorice expresamente su expedición.

48. Deficiencias legales. Aun asumiendo que las partes efectivamente celebraron la Promesa AMSA en la fecha mencionada en el documento respectivo, al confirmarse que el Lote AMSA-Behla Tulum no se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido, el señor Román no tenía derecho alguno a ceder el mismo. Las deficiencias legales identificadas en el Primer Informe PGP siguen siendo aplicables.¹¹³

49. Opinión sobre el Informe SBM. A continuación, cito los argumentos contenidos en el Informe SBM respecto los derechos del señor Jacquet, y daré mi opinión sobre cada uno:

Tabla XI. Argumentos empleados en el Informe SBM y opinión sobre cada uno

¹¹³ A partir de la Asamblea de 1994, pese a no formar parte de las tierras dotadas en propiedad del Ejido, el Lote AMSA-Behla Tulum fue tratado como tierras de uso común del mismo. La Promesa AMSA presenta las siguientes deficiencias legales: (i) su objeto no es otorgar o crear algún derecho sobre el Lote AMSA-Behla Tulum en favor de AMSA, sino obligar al señor Román a celebrar un contrato futuro de compraventa por medio del cual transmita a AMSA su propiedad, (ii) no fue firmada por el Comisariado Ejidal, (iii) no fue aprobada por la Asamblea del Ejido, y (iv) no se identifica claramente la ubicación del Lote AMSA-Behla Tulum. Salvo por la señalada en el numeral (i), las demás deficiencias son aplicables al Comodato AMSA, a la Cesión Villarreal y a la Cesión AMSA. Además, en dichos contratos se otorgan derechos de manera definitiva, no temporal como permite la ley. § Ver Primer Informe PGP, Tabla XV, Deficiencias legales relacionadas con la Promesa AMSA, supuesto dos. ↩

[Page 43]

[Page 44]

Fuente: elaboración propia con base en el Informe SBM

50. Conclusión. Por todo lo anterior, confirmo mi opinión en sentido que la Promesa AMSA es ilícita por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, al igual que cada uno de los contratos exhibidos para acreditar la transmisión de derechos sobre el Lote AMSA Behla-Tulum, por lo que considero que ninguno es un documento válido ni suficiente para demostrar que el señor Jacquet haya adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote AMSA-Behla Tulum.

F. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Jacquet sobre el Lote 10A-Behla Tulum

51. Documentación adicional exhibida. En relación con los bienes y derechos que reclama el señor Jacquet sobre el Lote 10A-Behla Tulum y construcciones, se me entregaron los siguientes documentos adicionales:

Tabla XII: Documentos adicionales exhibidos sobre el Lote 10A-Behla Tulum

¹¹⁴ Con base en la reconstrucción del Lote AMSA Behla Tulum a partir de la Constancia de Posesión Román se obtuvo que el predio no empalma con la carretera Tulum - Punta Allen en su colindancia oeste y se advierte a simple vista que no se encuentra dentro de las tierras dotadas al Ejido. Ver plano del Lote AMSA-Behla Tulum, y del Lote 10A-Behla Tulum, Anexo PGPG-0076. ↩

¹¹⁵ § Informe SBM, Anexo RJ-0006. ↩

¹¹⁶ § Informe SBM, Anexo C-0051. ↩

[Page 45]

Fuente: elaboración propia con base en anexos del Informe SBM y los documentos producidos por los Demandantes

52. Deficiencias documentales. En mi opinión, las pruebas adicionales exhibidas no son suficientes para acreditar que el señor Jacquet es titular de derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 10A-Behla Tulum, pues no se atendieron las deficiencias documentales y legales descritas en el Primer Informe PGP, que se describen a continuación:

¹¹⁷ § Anexo PGPG-0077. ↩

¹¹⁸ § Informe SBM, Anexo RJ-0013. ↩

¹¹⁹ § Informe SBM, Anexo C-0045. ↩

¹²⁰ § Informe SBM, Anexo SB-0015. ↩

¹²¹ § Informe SBM, Anexo SB-0016. ↩

¹²² § Informe SBM, Anexo C-0047. ↩

¹²³ § Informe SBM, Anexo C-0047. ↩

[Page 46]

Tabla XIII: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote 10A-Behla Tulum

Fuente: elaboración propia

53. Alcances legales de los documentos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por las Demandantes no son suficientes ni sirven para demostrar las

¹²⁴ Anexo C-0051. ↩

¹²⁵ La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

[Page 47]

afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que siguen sin ser suficientes para acreditar que:

(i) el contrato efectivamente se celebró por las partes que menciona, en la fecha señalada en el documento exhibido y surtió efectos frente a terceros, pues no se acredita que las firmas hayan sido plasmadas ante dos testigos, ratificadas ante notario y el contrato notificado al RAN; ni

(ii) las tierras objeto del mismo: (a) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas) ni su destino legal (i.e. si estaban delimitadas como tierras de uso común, parceladas o de asentamientos humanos). Por el contrario, de la Carpeta Básica del Ejido y las actas de ADDAT se desprende que no fueron dotadas al Ejido, por lo que no son de su propiedad, y (b) que la Asamblea del Ejido asignó o reconoció algún derecho sobre las mismas en favor del señor Román y que éste las tenía en posesión de tal forma que pudiera otorgar el comodato sobre la misma.

54. Deficiencias legales. Aun asumiendo que las partes efectivamente celebraron el Comodato Jacquet en la fecha mencionada en el documento respectivo, al confirmarse que el Lote 10A-Behla Tulum no se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido, el señor Román no tenía derecho a conceder el comodato sobre el mismo. Las deficiencias legales identificadas en el Primer Informe PGP siguen siendo aplicables.¹²⁶

55. Opinión sobre el Informe SBM. A continuación, cito los argumentos contenidos en el Informe SBM respecto los derechos del señor Jacquet, y daré mi opinión sobre cada uno:

Tabla XIV: Argumentos empleados en el Informe SBM y opinión sobre cada uno

¹²⁶ A partir de la Asamblea de 1994, pese a no formar parte de las tierras propiedad del Ejido, el Lote 10A-Behla Tulum fue tratado como tierras de uso común del mismo. El Comodato Jacquet presenta las siguientes deficiencias legales: (i) no fue firmado por el Comisariado Ejidal, (ii) no fue aprobado por la Asamblea del Ejido, (iii) señala que el uso del Lote 10A-Behla Tulum es “por tiempo indeterminado", y no temporal por máximo 30 años, como permite la ley; y (iv) se omitió especificar el proyecto productivo que se desarrollaría en las tierras de uso común correspondientes. Salvo por la última deficiencia, el resto son aplicables a la Compraventa Jacquet. Además ésta es nula. § Ver Primer Informe PGP, Tabla XVIII, Deficiencias legales relacionadas con el Comodato Jacquet, supuesto dos. ↩

[Page 48]

[Page 49]

Fuente: elaboración propia con base en el Informe SBM

56. Conclusión. Por todo lo anterior, confirmo mi opinión en sentido que el Comodato Jacquet es ilícito por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, al igual que cada uno de los contratos exhibidos para acreditar la transmisión de derechos sobre el Lote 10A-Behla Tulum, por lo que considero que ninguno es un documento válido ni suficiente para demostrar que el señor Jacquet haya adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 10A-Behla Tulum.

G. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por los señores Abreu y Silva sobre el Lote 8-Uno Astrolodge.

57. Documentación adicional exhibida. En relación con los bienes y derechos que reclaman los señores Abreu y Silva sobre el Lote 8-Uno Astrolodge y construcciones, se me entregaron los siguientes documentos adicionales:

Tabla XV: Documentos adicionales exhibidos sobre el Lote 8-Uno Astrolodge

¹²⁷ Con base en la reconstrucción del Lote 10A-Behla Tulum a partir de la Constancia de Posesión Román se obtuvo que el predio no empalma con la carretera Tulum - Punta Allen en su colindancia oeste y se advierte a simple vista que no se encuentra dentro de las tierras dotadas al Ejido. Ver plano del Lote AMSA-Behla Tulum y del Lote 10A-Behla Tulum, Anexo PGPG-0076. ↩

¹²⁸ § Informe SBM, Anexo C-0055. ↩

[Page 50]

¹²⁹ § Informe SBM, Anexo C-0057. ↩

¹³⁰ § Informe SBM, Anexo C-0056. ↩

¹³¹ § Informe SBM, Anexo C-0070. ↩

¹³² § Informe SBM, Anexo NS-0012. ↩

¹³³ § Informe SBM, Anexo C-0045. ↩

¹³⁴ § Informe SBM, Anexo SB-0017. ↩

¹³⁵ Anexo PGPG-0078. ↩

[Page 51]

Fuente: elaboración propia con base en anexos del Informe SBM y los documentos producidos por los Demandantes

58. Deficiencias documentales. En mi opinión, las pruebas adicionales exhibidas no son suficientes para acreditar que los señores Abreu y Silva sean titulares de derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 8-Uno Astrolodge, pues no se atendieron las deficiencias documentales y legales descritas en el Primer Informe PGP, que se describen a continuación:

Tabla XVI: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote 8-Uno Astrolodge

¹³⁶ Anexo PGPG-0079. ↩

¹³⁷ Anexo PGPG-0080. ↩

[Page 52]

Fuente: elaboración propia

59. Alcances legales de los documentos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por las Demandantes no son suficientes ni sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que siguen sin ser suficientes para

¹³⁸ La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

¹³⁹ Anexos PGPG-0078, PGPG-0079 y PGPG-0080. ↩

[Page 53]

acreditar que las tierras objeto del mismo: (a) efectivamente son las mencionadas en los planos elaborados por el ingeniero Montoya, pues contienen medidas y colindancias distintas a las de la Cesión Abreu 8;¹⁴⁰ (b) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas). Por el contrario, de la Carpeta Básica del Ejido se desprende que no fueron dotadas al Ejido, por lo que no son de su propiedad; (c) fueron asignadas por la Asamblea del Ejido o adquiridas válidamente por el señor Cástulo Jiménez Figueroa, de tal forma que éste pudiera ceder tales derechos a la señora Abreu, pues no se exhibieron más pruebas para corroborar que en el sorteo se asignó al señor Jiménez el Lote 8; y (d) eran propiedad del señor Cástulo Jiménez Figueroa, pues no se exhibió copia del acta de Asamblea en la que se le haya autorizado para adoptar el dominio pleno sobre el Lote 8-Uno Astrolodge, ni el título de propiedad expedido en su favor por el RAN o adquirido de alguna otra forma, debidamente inscrito en el RPP, siendo que en Quintana Roo la inscripción de los actos traslativos de dominio de propiedades privadas en el RPP es constitutiva de derechos.

60. Deficiencias legales. Aun asumiendo que el Lote 8-Uno Astrolodge se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido y el señor Jiménez tenía derechos sobre el mismo, la Cesión Abreu 8 es nula por contravenir disposiciones de orden público, por lo que la señora Abreu no adquirió los derechos parcelarios, ejidales o la propiedad del Lote 8-Uno Astrolodge. Las deficiencias legales identificadas en el Primer Informe PGP siguen siendo aplicables.¹⁴¹

61. Opinión sobre el Informe SBM. A continuación, cito los argumentos contenidos en el Informe SBM respecto los derechos de la señora Abreu, y daré mi opinión sobre cada uno:

Tabla XVII. Argumentos empleados en el Informe SBM y opinión sobre cada uno

¹⁴⁰ Para la comparación entre las superficies, medidas y colindancias de cada predio ver Anexo PGPG-0048. ↩

¹⁴¹ A partir de la Asamblea de 1994, pese a no formar parte de las tierras propiedad del Ejido, el Lote 8-Uno Astrolodge fue tratado como tierras de uso común del mismo, por lo que la Cesión Abreu 8 presenta las siguientes deficiencias legales: (i) no fue firmada por el Comisariado Ejidal, (ii) no fue aprobada por la Asamblea del Ejido, (iii) no se identifica con precisión la ubicación del Lote 8-Uno Astrolodge; y (iv) señala que la cesión de derechos es “de manera real, definitiva e irrevocable", y no temporal por máximo 30 años, como permite la ley, todas las deficiencias son aplicables al Comodato OMDC. § Ver Primer Informe PGP, Tabla XXI, Deficiencias legales relacionadas con el Lote 8-Uno Astrolodge, supuesto tres. ↩

[Page 54]

Fuente: elaboración propia con base en el Informe SBM

62. Conclusión. Por todo lo anterior, confirmo mi opinión en sentido que la Cesión Abreu 8 es ilícita por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que

¹⁴² Con base en la reconstrucción de la Fracción de la Parcela 1,181 a partir de la Constancia de Posesión Abreu se obtuvo que el predio no empalma con la carretera Tulum - Punta Allen en su colindancia oeste y se advierte a simple vista que no se encuentra dentro de las tierras dotadas al Ejido. Ver plano del Lote 8-UnoAstrolodge y del Lote 8A-Uno Astrolodge, Anexo PGPG-0081. ↩

[Page 55]

considero que no es un documento válido ni suficiente para demostrar que los señores Abreu y Silva hayan adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 8-Uno Astrolodge. Tampoco se demostró que la señora Abreu tuviera facultades para ceder, enajenar u otorgar el uso y goce del Lote 8-Uno Astrolodge al señor Silva.

H. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por los señores Abreu y Silva sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge.

63. Documentación adicional exhibida. En relación con los bienes y derechos que reclaman los señores Abreu y Silva sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge y construcciones, se me entregaron los siguientes documentos adicionales:

Tabla XVIII: Documentos adicionales exhibidos sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge

¹⁴³ § Informe SBM, Anexo C-0054. ↩

¹⁴⁴ § Informe SBM, Anexo C-0055. ↩

¹⁴⁵ § Informe SBM, Anexo C-0057. ↩

¹⁴⁶ § Informe SBM, Anexo C-0056. ↩

¹⁴⁷ § Informe SBM, Anexo C-0070. ↩

¹⁴⁸ § Informe SBM, Anexo NS-0012. ↩

¹⁴⁹ § Informe SBM, Anexo C-0045. ↩

¹⁵⁰ § Informe SBM, Anexo SB-0017. ↩

[Page 56]

Fuente: elaboración propia con base en los anexos del Informe SBM

64. Deficiencias documentales. En mi opinión, las pruebas adicionales exhibidas no son suficientes para acreditar que los señores Abreu y Silva sean titulares de derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge, pues no se atendieron las deficiencias documentales y legales descritas en el Primer Informe PGP, que se describen a continuación:

Tabla XIX: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote 8A-Uno Astrolodge

[Page 57]

Fuente: elaboración propia

65. Alcances legales de los documentos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por las Demandantes no son suficientes ni sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que siguen sin ser suficientes para acreditar que las tierras objeto del mismo: (a) efectivamente son las mencionadas en los planos elaborados por el ingeniero Montoya, pues contienen medidas y colindancias distintas a las de la Cesión

¹⁵¹ La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

¹⁵² Anexo PGPG-0078, Anexo PGPG-0079 y Anexo PGPG-0080. ↩

[Page 58]

Abreu 8a;¹⁵³ (b) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas). Por el contrario, de la Carpeta Básica del Ejido se desprende que no fueron dotadas al Ejido, por lo que no son de su propiedad; (c) fueron asignadas por la Asamblea del Ejido válidamente al señor Cástulo Jiménez Figueroa, de tal forma que éste pudiera ceder tales derechos a la señora Gutiérrez; (d) fueron adquiridas válidamente por la señora Gutiérrez, pues no se exhibieron más pruebas para corroborar que el señor Cástulo Jiménez Figueroa tenía la posesión del Lote 8A-Uno Astrolodge a la celebración de la Cesión Gutiérrez; y (e) eran propiedad de la señora Gutiérrez, pues no se exhibió copia del acta de Asamblea en la que se le haya autorizado para adoptar el dominio pleno sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge, ni el título de propiedad expedido en su favor por el RAN o adquirido de alguna otra forma, debidamente inscrito en el RPP, siendo que en Quintana Roo la inscripción de los actos traslativos de dominio de propiedades privadas en el RPP es constitutiva de derechos.

66. Deficiencias legales. Aun asumiendo que la señora Gutierrez celebró la Cesión Abreu 8A, el Lote 8A-Uno Astrolodge se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido y la señora Gutiérrez tenía derechos sobre el mismo, la Cesión Abreu 8A es nula por contravenir disposiciones de orden público, por lo que la señora Abreu no adquirió los derechos parcelarios, ejidales o la propiedad del Lote 8A-Uno Astrolodge. Las deficiencias legales identificadas en el Primer Informe PGP siguen siendo aplicables.¹⁵⁴

67. Opinión sobre el Informe SBM. A continuación, cito los argumentos contenidos en el Informe SBM respecto los derechos de la señora Abreu, y daré mi opinión sobre cada uno:

Tabla XX: Argumentos empleados en el Informe SBM y opinión sobre cada uno

¹⁵³ Para la comparación entre las superficies, medidas y colindancias de cada predio ver Anexo PGPG-0048. ↩

¹⁵⁴ A partir de la Asamblea de 1994, pese a no formar parte de las tierras propiedad del Ejido, el Lote 8A-Uno Astrolodge fue tratado como tierras de uso común del mismo. La Cesión Abreu 8A presenta las siguientes deficiencias legales: (i) no fue firmada por el Comisariado Ejidal, (ii) no fue aprobada por la Asamblea del Ejido, (iii) no se identifica con precisión la ubicación del Lote 8A-Uno Astrolodge; y (iv) señala que la cesión de derechos es "de manera real, definitiva e irrevocable", y no temporal por máximo 30 años, como permite la ley. Todas las deficiencias son aplicables al Comodato OMDC. § Ver Primer Informe PGP, Tabla XXIV, Deficiencias legales relacionadas con el Lote 8A-Uno Astrolodge, supuesto tres. ↩

[Page 59]

¹⁵⁵ Con base en la reconstrucción de la Fracción de la Parcela 1,181 a partir de la Constancia de Posesión Abreu se obtuvo que el predio no empalma con la carretera Tulum - Punta Allen en su colindancia oeste y se advierte a simple vista que no se encuentra dentro de las tierras dotadas al Ejido. Ver plano del Lote 8-UnoAstrolodge y del Lote 8A-Unoastrolodge, Anexo PGPG-0081. ↩

[Page 60]

Fuente: elaboración propia con base en el Informe SBM

68. Conclusión. Por todo lo anterior, confirmo mi opinión en sentido que la Cesión Abreu 8A es ilícita por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que considero que no es un documento válido ni suficiente para demostrar que los señores Abreu y Silva hayan adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge. Adicionalmente, tampoco se demostró que la señora Abreu tuviera facultades para ceder, enajenar u otorgar el uso y goce del Lote 8A-Uno Astrolodge al señor Silva, por lo que el señor Silva no adquirió derecho alguno sobre el predio mediante el Comodato OMDC.

I. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por los señores Galán y Alexander sobre Fracción del Lote 10-Hotel Parayso

69. Documentación adicional exhibida. En relación con los bienes y derechos que reclaman los señores Galán y Alexander sobre el Lote 10-Hotel Parayso y construcciones, se me entregaron los siguientes documentos adicionales:

Tabla XXI: Documentos adicionales exhibidos sobre el Lote 10-Hotel Parayso

¹⁵⁶ Informe SBM, Anexo C-0060. ↩

¹⁵⁷ Informe SBM, Anexo C-0047. ↩

¹⁵⁸ Informe SBM, Anexo C-0047. ↩

[Page 61]

Fuente: elaboración propia con base en los anexos del Informe SBM

70. Deficiencias documentales. En mi opinión, las pruebas adicionales exhibidas no son suficientes para acreditar que los señores Galán y Alexander sean titulares de derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 10-Hotel Parayso, pues no se atendieron las deficiencias documentales y legales descritas en el Primer Informe PGP, que se resumen a continuación:

Tabla XXII: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote 10-Hotel Parayso

¹⁵⁹ Informe SBM, Anexo MG-0023. ↩

¹⁶⁰ Informe SBM, Anexo MG-0009. ↩

¹⁶¹ Informe SBM, Anexo C-0045. ↩

¹⁶² Informe SBM, Anexo SB-0018. ↩

¹⁶³ Anexo PGPG-0082. ↩

¹⁶⁴ Anexo PGPG-0083. ↩

¹⁶⁵ Anexo PGPG-0084. ↩

[Page 62]

¹⁶⁶ La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

¹⁶⁷ Anexo PGPG-0082, Anexo PGPG-0083 y Anexo PGPG-0084. ↩

[Page 63]

Fuente: elaboración propia

71. Alcances legales de los documentos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por las Demandantes no son suficientes ni sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que siguen sin ser suficientes para acreditar que:

(i) la señora Galán haya transmitido derecho alguno sobre la Fracción del Lote 10-Parayso en favor del señor Alexander; ni

(ii) las tierras objeto del mismo: (a) efectivamente son las mencionadas en el plano elaborado por el ingeniero Montoya, pues la Cesión Galán no contiene medidas y colindancias;¹⁶⁸ (b) se encuentran en el lugar donde los señores Galán y Alexander señalan haber construido el Hotel Parayso, pues el plano contiene coordenadas arbitrarias que no permiten ubicar con precisión el predio representado en el plano; (c) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas). De la Carpeta Básica del Ejido se desprende que no fueron dotadas al Ejido, por lo que no son de su propiedad; y (d) que la Asamblea del Ejido asignó o reconoció algún derecho sobre las mismas en favor del señor Novelo Balam y que éste las tenía en posesión de tal forma que pudiera cederlas a la señora Galán. El acta de Asamblea de 1994 no lo menciona, y la constancia de posesión no está respaldada por un acta de Asamblea que autorice expresamente su expedición.

72. Deficiencias legales. Aun asumiendo que el Lote 10-Hotel Parayso se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido y el señor Novelo Balam tenía derechos sobre el mismo, la Cesión Galán es nula por contravenir disposiciones de orden público, por lo que la señora Galán no adquirió los

¹⁶⁸ Para la comparación entre las superficies, medidas y colindancias de cada predio ver Anexo PGPG-0048. ↩

[Page 64]

derechos parcelarios o ejidales del Lote 10-Hotel Parayso. Las deficiencias legales identificadas en el Primer Informe PGP siguen siendo aplicables.¹⁶⁹

73. Opinión sobre el Informe SBM. A continuación, cito los argumentos contenidos en el Informe SBM respecto los derechos de los señores Galán y Alexander, y daré mi opinión sobre cada uno:

Tabla XXIII. Argumentos empleados en el Informe SBM y opinión sobre cada uno

¹⁶⁹ A partir de la Asamblea de 1994, pese a no formar parte de las tierras propiedad del Ejido, el Lote 10-Parayso fue tratado como tierras de uso común del mismo. La Cesión Galán presenta las siguientes deficiencias legales: (i) no fue firmada por el Comisariado Ejidal, (ii) no fue aprobada por la Asamblea del Ejido, (iii) no se identifica con precisión la ubicación del Lote 10-Parayso, y (iv) señala que la cesión de derechos es definitiva, y no temporal por máximo 30 años, como permite la ley. Todas las deficiencias son aplicables al Acuerdo de Separación de los señores Galán y Alexander. § Ver Primer Informe PGP, Tabla XXVII, Deficiencias legales relacionadas con la Cesión Galán, supuesto dos. ↩

[Page 65]

Fuente: Elaboración propia con base en el Informe SBM

74. Conclusión. Por todo lo anterior, confirmo mi opinión en sentido que la Cesión Galán es ilícita por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que considero que no es un documento válido ni suficiente para demostrar que los señores Galán y Alexander hayan adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 10-Hotel Parayso.

¹⁷⁰ Con base en la reconstrucción de la Fracción de la Parcela 1,192 a partir de la Constancia de Posesión Galán se obtuvo que el predio no empalma con la carretera Tulum - Punta Allen, en su colindancia oeste y se advierte a simple vista que no se encuentra dentro de las tierras dotadas al Ejido. Ver Plano del Lote 10-Hotel Parayso, Anexo PGPG-0085. ↩

[Page 66]

75. Habiendo realizado la evaluación respecto la suficiencia, adecuación, idoneidad y relevancia de las pruebas con las que el licenciado Bonfiglio sustentó su informe, concluyo que las mismas siguen siendo insuficientes para concluir que las Demandantes contaban con derechos sobre las tierras del Ejido sobre las cuales construyeron los Hoteles, por las razones apuntadas respecto de cada una.

VII. Argumentos empleados en el Informe SBM respecto a la propiedad de terrenos ejidales y su traslación legal a extranjeros en México. Opinión sobre la pertinencia de su utilización

76. En el Informe SBM, el licenciado Bonfiglio defiende la posesión de las Demandantes y su calidad de posesionarios. A continuación, cito los argumentos torales contenidos en el Informe SBM respecto a la propiedad de terrenos ejidales y su traslación legal a extranjeros en México, y daré mi opinión sobre la pertinencia de la utilización de cada uno:

Tabla XXIV. Argumentos empleados en el Informe SBM y opinión sobre su pertinencia

¹⁷¹ § Ver Informe SBM, párrafo 91. ↩

[Page 67]

¹⁷² § Artículos 23, fracción VIII, 25, 26, 27 y 28 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. ↩

¹⁷³ § Informe SBM, párrafo 67. ↩

¹⁷⁴ § Artículos 56 y 73 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. ↩

¹⁷⁵ Ver tesis aislada XVI.1o.A.156 A de rubro "CONVENIO DE USUFRUCTO DE TIERRAS EJIDALES, PARCELAS O DE USO COMÚN, CELEBRADO CON UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN. ↩

[Page 68]

SU VALIDEZ ESTÁ SUJETA A QUE EN ÉL O EN EL DOCUMENTO POR SEPARADO CONSTE EL PROYECTO PRODUCTIVO CORRESPONDIENTE”, con registro 2016615, Anexo PGPG-0086.

¹⁷⁶ § Artículos 23, fracción V, 45, 75 y 80 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. ↩

¹⁷⁷ § Anexo PGPG-0073 y Anexo C-0017, NOA#2. ↩

¹⁷⁸ Ver tesis aislada VI.2o.41 A "VALOR PROBATORIO DE LAS CONSTANCIAS DE POSESION EMITIDAS POR EL COMISARIADO EJIDAL Y EL CONSEJO DE VIGILANCIA", con registro 202536, Anexo PGPG-0087. ↩

[Page 69]

¹⁷⁹ § Anexo PGPG-0067, Anexo PGPG-0068, Anexo PGPG-0072 a Anexo PGPG-0075, Anexo PGPG-0078 a Anexo PGPG-0080 y Anexo PGPG-0082 a Anexo PGPG-0084. ↩

¹⁸⁰ § Artículos 48 y 163 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. ↩

¹⁸¹ § Artículo 1830 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

[Page 70]

[Page 71]

¹⁸² Apoya mi criterio la jurisprudencia “POSESION, DOCUMENTOS INSUFICIENTES PARA ACREDITAR LA.", con registro 204191, Anexo PGPG-0088. ↩

[Page 72]

[Page 73]

Fuente: elaboración propia con base en el Informe SBM.

77. Conclusión. Por las razones apuntadas, no comparto las afirmaciones en que el licenciado Bonfiglio sustentó las conclusiones a las que llegó en el Informe SBM. En general, no se ofrecieron los elementos de prueba mínimos indispensables para demostrar que los actos jurídicos que tales Documentos mencionan son existentes, válidos y exigibles bajo el derecho agrario mexicano, y a pesar de que ninguno cumple con las disposiciones que les son aplicables.

78. Llama la atención que en un artículo publicado por el propio licenciado Bonfiglio, él mismo contradice las opiniones contenidas en el Informe SBM relacionadas con los requisitos de validez de las asambleas, la transmisión de derechos sobre tierras de uso común a terceros y la inversión en este tipo de tierras. Específicamente, en dicho artículo el licenciado Bonfiglio afirmó:

“... hay una tendencia a fallar en la desincorporación de tierras de ejido, debido a las malas decisiones en las Asambleas y a la falta de observancia en los requisitos que contempla la ley, muchas veces poco claros y ambiguos...”.

“Al flexibilizarse las reformas respecto del tratamiento de las tierras ejidales y atendiendo a la voluntad de los ejidatarios para adoptar las condiciones que más les convengan en el aprovechamiento de sus recursos productivos sobre su parcela y los procedimientos por los cuales los ejidatarios podrán asociarse entre sí con el Estado o tercero y, otorgar el uso de sus tierras y tratándose de ejidatarios, transmitir sus derechos parcelarios entre los miembros del núcleo de población, abre un importante camino a la inversión nacional y extranjera en el ramo

[Page 74]

turístico e inmobiliario, pero sin descuidar los derechos de los ejidatarios sobre el derecho del tanto en caso de enajenaciones a favor de terceros”.

“Es claro entonces que al ser titulares de estos derechos los ejidatarios (ejido), el tratamiento que se le debe de dar a [las tierras de uso común] debe ser decidido por la asamblea...”.

“Hay que considerar que para que se pueda llevar a cabo cualquier tipo de inversión, asociación e inclusive enajenación en [tierras de uso común] hay que tomar en cuenta diversos procedimientos que la Ley Agraria contempla en el articulo 23, fracción X, que establece [...] es importante destacar que dentro de estas facultades de la asamblea es necesario cumplir con ciertos requisitos de fondo y de forma que determinan la validez de cualquier tratamiento que se le pretenda dar a estas tierras, como lo son el quórum de instalación y toma de resolución, así como de la presencia de un fedatario público y un representante de la Procuraduría Agraria, ya que en caso de no cumplirse con estos requisitos será nulo lo acordado en las asambleas respecto a este rubro”.

“Analizado lo estipulado en la Ley Agraria podemos concluir que es necesario llevar a cabo un procedimiento que a mi punto de vista no es tan difícil, pero sí es de extremo cuidado, ya que, cualquier omisión que se haga a lo estipulado por la [Ley Agraria] podría llegar traer (así) graves consecuencias a un inversionista, ya sea nacional o extranjero, toda vez que las consecuencias determinan una nulidad que pondrían en riesgo una inversión; el problema que se llega a dar aquí, en caso de alguna omisión, es la falta de negociación ya que muchas veces están de por medio intereses ajenos al ejido y que se ven influenciados en sus órganos internos de representación como lo es el Comisariado Ejidal”.

“En el caso que se pretenda realizar inversión en tierras de uso común, se deberá realizar en primer término la transmisión de las tierras de uso común a sociedades mercantiles o civiles en las que participen el ejido o ejidatarios, siguiendo el procedimiento [que establece el artículo 75 de la Ley Agraria]...”.

“Pero si la intención del inversionista es comprar tierras de uso común (...) éste no podrá hacerlo directamente, salvo que su intención sea realizar una sociedad, ya que por su modalidad existe la imposibilidad de que estas tierras sean vendidas a un tercero. Pero esta modalidad es factible que se modifique, no sin antes de seguir (así) el procedimiento establecido en el artículo 56 de la Ley Agraria...”.

“Es importante mencionar que para el caso que el inversionista sólo tuviese intención de hacer valer el uso y usufructo de una parcela, deberá analizar en tiempo su proyecto de inversión, ya que la duración que la Ley Agraria contempla en el caso de contratos que impliquen el uso de tierras ejidales por terceros

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tendrán una duración acorde al proyecto productivo correspondiente no mayor a treinta años”.

“...existe por parte de muchos abogados una confusión y falta de experiencia en la materia, ya que, al abusar de la supletoriedad de la materia civil dejan de lado las modalidades de la propiedad ejidal, realizando enajenaciones basándose muchas veces en los preceptos que establecen las leyes civiles y nunca en lo que establece la ley agraria respecto a la propiedad social...”¹⁸³

79. Lo anterior evidencia una clara contradicción entre las opiniones expuestas en el artículo y las contenidas en el Informe SBM, particularly respecto a: (a) la validez de la Asamblea de 1994, pues es claro que ésta, según la opinión del propio licenciado Bonfiglio, es nula por no cumplir los requisitos que establece la Ley Agraria; (b) los contratos que la Ley Agraria permite celebrar a terceros sobre tierras de uso común o tierras parceladas; y (c) la celebración de actos jurídicos para adquirir derechos ejidales (i.e. cesiones de derechos) con base en la legislación civil, en contra de las disposiciones de la Ley Agraria, como es el caso de los contratos exhibidos por las Demandantes.

VIII. Conclusiones

80. Considerando lo anterior, sostengo mi opinión en cuanto a que ninguna de las Demandantes acreditó haber adquirido, ni ser titular de, los derechos parcelarios o ejidales que reclaman, pues los documentos que exhibieron, tanto en la NOA#1 y NOA#2, así como en el Memorial de Contestación, incluyendo el Informe SBM y las testimoniales respectivas, y los documentos producidos por las Demandantes y la Demandada como parte de la etapa de solicitud de documentos, que me fueron entregados por la Secretaría de Economía del Gobierno de México, no son suficientes para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos ni las realizadas por las demandantes en la NOA#1, NOA #2 y el Informe SBM. En dichos documentos constan actos ilícitos que contravienen las disposiciones de la Ley Agraria, por lo que no son documentos válidos ni exigibles bajo la legislación agraria.¹⁸⁴

81. Aun revisando la documentación adicional que producida por las Demandantes, y considerando los argumentos propuestos por el licenciado Bonfiglio, sigo sosteniendo que los Documentos no son suficientes para acreditar la existencia y validez de los contratos, toda vez que no sirven para demostrar: (i) el consentimiento de las partes en su celebración; (ii) que las tierras objeto del mismo (a) se encuentran dentro del Ejido, (b) le correspondían a quien cedió sus derechos a las Demandantes, y (c) se

¹⁸³ § Bonfiglio Macbeath, Sergio. 2011. "Integralidad del ordenamiento agrario, sus retos para un adecuado proyecto de inversión inmobiliario turístico en el Siglo XXI". Revista de los Tribunales Agrarios (53): 34, 35, 37, 39, 40, 41, 42, 44 y 61. Anexo PGPG-0089. ↩

¹⁸⁴ Ver Primer Informe PGP, párrafo 34. ↩

[Page 76]

encuentran en el lugar en que cada uno construyó los hoteles que refieren, y (iii) que se cumplieron con las formalidades previstas en la Ley Agraria.

82. Por lo anterior, en mi opinión toda vez que las Demandantes no acreditaron que los contratos y demás documentos exhibidos cumplen los requisitos legales aplicables para su existencia y validez, los mismos son nulos y no se les debe reconocer efecto alguno ni pueden servir como prueba de que las Demandantes son titulares de los derechos y bienes ejidales que reclaman.

IX. Metodología empleada

83. Metodología, técnicas y herramientas utilizadas. Para la elaboración del presente informe de réplica, apliqué distintos métodos, técnicas y herramientas,¹⁸⁵ a fin de obtener información confiable y verificable que permitiera rendir el informe de réplica solicitado por el Estado Mexicano sobre el informe de experto presentado por el licenciado Bonfiglio en el caso CIADI No. UNCT/20/2. Los métodos que apliqué se dividen en teóricos y empíricos. A nivel teórico, apliqué el método deductivo e inductivo, y a nivel empírico, el método hermenéutico.

84. Método deductivo. Consiste en partir de una premisa general para obtener conclusiones de un caso particular. Este método predomina en los sistemas jurídicos de tradición romano germánica, como es el caso de México.¹⁸⁶ En concreto, este método lo utilicé para aplicar las disposiciones de la Ley Agraria, del CCF y de la Ley General de Sociedades Mercantiles de México a cada uno de los argumentos, opiniones y conclusiones planteadas por el licenciado Bonfiglio.

85. Método hermenéutico. Consiste en interpretar las normas jurídicas a partir de las conductas humanas y del contexto sujeto a ellas, con el fin de revelar el sentido de su contenido, con miras a su aplicación al caso concreto.¹⁸⁷ Este método lo utilicé para interpretar las disposiciones de la Ley Agraria, el CCF y la Ley General de Sociedades Mercantiles de México y aplicarlas a cada uno de los argumentos, opiniones y conclusiones planteadas por el licenciado Bonfiglio.

86. Técnicas de investigación. Para la aplicación de los métodos teóricos y empíricos utilice técnicas de investigación documental, específicamente de análisis de fuentes jurídicas, que consiste en extraer información de libros, medios impresos, referencias electrónicas o de internet, y revistas, así

¹⁸⁵ Jorge Witker, Técnicas de Investigación Jurídica (México: McGraw-Hill, 1996), 11, PGPG-0039. Witker advierte que no existe un método único para la investigación jurídica, sino que se emplean una pluralidad de métodos, atendiendo a las particularidades de cada caso. ↩

¹⁸⁶ Blanca Yaquelín Zenteno Trejo y Armando Osorno Sánchez, Elementos para el diseño de investigaciones jurídicas, Una perspectiva multidimensional Puebla: Benemérita Universidad Autónoma de Puebla, 2015. Véase https://archivos.juridicas.unam.mx/www/bjv/libros/9/4301/10.pdf?fbclid=IwAR0rHK8dyq48gigdi26nnm_TX9jnuw GYqV8_ohWco3mC8jEF2emc0jLhgx8 (Consultado el 1 de agosto del 2021, PGPG-0041. ↩

¹⁸⁷ Javier Hernández Manríquez, Nociones de Hermenéutica e interpretación jurídica en el contexto mexicano (México: UNAM, Instituto de Investigaciones Jurídicas, 2019) 48, PGPG0042. ↩

[Page 77]

como de normas jurídicas, incluyendo la Constitución Mexicana, leyes, códigos, reglamentos, jurisprudencias, tesis aisladas y demás normas citadas.¹⁸⁸

87. Pruebas e información. Las pruebas e información que utilicé para llegar a las opiniones y conclusiones contenidas en el presente informe fueron los documentos que se listan en el Índice de la Réplica que acompaño como Anexo PGPG-R0044, el cual incluye:

(a) el Informe SBM y sus anexos;

(b) aquellos presentados por las Demandantes en la etapa de producción de documentos y que me fueron proporcionados por la Secretaría de Economía del Gobierno de México para la elaboración de este informe;

(c) las normas jurídicas aplicables al asunto,¹⁸⁹ señalando su fecha de publicación. Especialmente, la Constitución Mexicana, la Ley Agraria, el Reglamento de la Ley Agraria en materia de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares, el Reglamento de la Ley Agraria en materia de Ordenamiento de la Propiedad Rural, el CCF, la Ley de Amparo, el Reglamento de Arbitraje de la Comisión de las Naciones Unidas para el Derecho Mercantil Internacional, los lineamientos emitidos por el Tribunal Arbitral en la sección 17 de la Orden Procesal 1 de 28 de mayo del 2020 y las Reglas de la International Bar Association sobre Práctica de Pruebas en el Arbitraje Comercial Internacional, en su versión vigente en la fecha de los documentos exhibidos por las partes; y

(d) la bibliografía consultada en la elaboración del presente informe.

¹⁸⁸ Darwin Clavijo Cáceres, Débora Guerra Moreno y Diego Yáñez Meza. Método, metodología y técnicas de la investigación aplicada al derecho (Bogotá: Universidad de Pamplona, Facultad de Artes y Humanidades Programa de Derecho, 2014) 51, PGPG-0043. ↩

¹⁸⁹ Para determinar el derecho aplicable, consideré el principio de derecho internacional lex loci rei sitae, consagrado en el artículo 13, fracción III, del CCF, según el cual los bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos se rigen por la ley del lugar de su ubicación. ↩

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O'Gorman&Hagerman

ABOGADOS

X. Afirmación sobre la veracidad del informe de réplica

88. Bajo protesta de decir verdad, declaro que este informe de réplica fue realizado con base en un análisis objetivo y exhaustivo de los argumentos, opiniones y conclusiones desarrollados por el licenciado Bonfiglio en el Informe SBM, así como de la documentación que me fue proporcionada, en el contexto del marco jurídico aplicable, conforme a mi leal saber y entender, así como a mis conocimientos y experiencia en la materia, por lo que afirmo la veracidad del presente dictamen pericial.

Ciudad de México, México a primero de septiembre del 2021

PROTESTO LO NECESARIO

Signature

Pablo Gutiérrez de la Peza Gutiérrez
Abogado

4830-2836-4264, v. 20