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Caso CIADI No. UNCT/20/2

Administrado por el

CENTRO INTERNACIONAL DE ARREGLO DE DIFERENCIAS

RELATIVAS A INVERSIONES

CARLOS SASTRE Y OTROS

(“Demandantes”)

c.

LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS

("Demandada")

INFORME DE PERITO EXPERTO EN DERECHO AGRARIO MEXICANO

Elaborado por:

Pablo Gutiérrez de la Peza Gutiérrez

De: OH Abogados, S.C.

Calle Canoa 521, piso 10, colonia Tizapán,

Alcaldía Álvaro Obregón,

Ciudad de México, México, Código Postal 01090

[email protected]

23 de diciembre de 2020

Contenido

Informe de perito experto en derecho agrario mexicano .................................................................... 1

I. Glosario ........................................................................................................................................ 1

II. Índice de anexos ........................................................................................................................ 10

III. Presentación del experto y declaraciones de imparcialidad ...................................................... 14

A. Declaraciones de imparcialidad ............................................................................................ 14

B. Hechos en que fundamenta sus opiniones ............................................................................ 15

a. Notificaciones de intención de arbitraje........................................................................... 15

b. Notificaciones de arbitraje ................................................................................................ 16

IV. Resumen ejecutivo .................................................................................................................... 18

V. Regímenes de propiedad en México ......................................................................................... 21

A. Introducción........................................................................................................................... 21

B. Régimen de propiedad pública .............................................................................................. 23

C. Régimen de propiedad privada.............................................................................................. 23

D. Régimen de propiedad social, ejidal o agraria....................................................................... 24

a. Introducción ..................................................................................................................... 24

b. Justificación. Evolución histórica ..................................................................................... 24

c. Régimen ejidal actual ....................................................................................................... 25

VI. Antecedentes del Ejido N.C.P.E. José María Pino Suárez......................................................... 39

VII. Análisis de las pruebas presentadas por los Demandantes para demostrar sus derechos sobre
terrenos ejidales........................................................................................................................... 40

A. Introducción........................................................................................................................... 40

B. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Sastre sobre el Lote 19A-Tierras
del Sol...................................................................................................................................... 40

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Cesión
CETSA ................................................................................................................................ 41

b. Deficiencias legales para acreditar que CETSA adquirió derechos ejidales mediante la
Cesión CETSA ..................................................................................................................... 44

C. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Sastre sobre el Lote 19-Hamaca
Loca ......................................................................................................................................... 47

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Cesión
HLSA y en la Cesión Sastre ................................................................................................. 48

b. Deficiencias legales para acreditar que HLSA adquirió derechos ejidales mediante la
Cesión HLSA........................................................................................................................ 52

c. Deficiencias legales para acreditar que el señor Sastre adquirió derechos ejidales
mediante la Cesión Sastre................................................................................................... 54

D. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Jacquet en relación con el Lote
AMSA-Behla Tulum ................................................................................................................. 56

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Promesa
AMSA................................................................................................................................... 57

b. Deficiencias legales para acreditar que AMSA adquirió derechos ejidales mediante la
Promesa AMSA.................................................................................................................... 59

E. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Jacquet sobre el Lote 10A-Behla
Tulum ....................................................................................................................................... 62

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en el Comodato
Jacquet................................................................................................................................. 63

b. Deficiencias legales para acreditar que el señor Jacquet adquirió derechos ejidales
mediante el Comodato Jacquet ........................................................................................... 64

F. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por la señora Abreu en relación con el Lote 8
- Uno Astrolodge........................................................................................................................ 67

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Cesión
Abreu 8................................................................................................................................. 68

b. Deficiencias legales para acreditar que la señora Abreu adquirió derechos ejidales
mediante la Cesión Abreu 8.................................................................................................. 70

G. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por la señora Abreu sobre el Lote 8A-Uno
Astrolodge................................................................................................................................. 73

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Cesión
Abreu 8A .............................................................................................................................. 74

b. Deficiencias legales para acreditar que la señora Abreu adquirió derechos ejidales
mediante la Cesión Abreu 8A ............................................................................................... 76

c. Derechos de OMDC y el señor Silva en relación con el Lote 8-Uno Astrolodge y el Lote
8A-Uno Astrolodge............................................................................................................... 79

H. Derechos posesorios supuestamente adquiridos por la señora Galán y el señor Alexander
sobre la Fracción del Lote 10-Parayso..................................................................................... 79

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Cesión
Galán y Acuerdo de Separación .......................................................................................... 81

b. Deficiencias legales para acreditar que la señora Galán adquirió derechos posesorios
mediante la Cesión Galán.................................................................................................... 83

c. Deficiencias legales para acreditar que el señor Alexander adquirió derechos de
propiedad mediante el Acuerdo de Separación................................................................... 85

VIII.Conclusiones ............................................................................................................................ 86

IX. Metodología utilizada................................................................................................................ 89

X. Afirmación sobre la veracidad del informe pericial................................................................... 91

[Page 79]

Tablas e imágenes del informe de experto

Tabla I: Órganos del Estado Mexicano que intervienen en el régimen ejidal ................................... 24

Tabla II: Tierras ejidales según su destino legal ............................................................................... 25

Tabla III: Órganos del ejido .............................................................................................................. 27

Tabla IV: Sujetos individuales de derechos ejidales ........................................................................ 27

Tabla V: Derechos sobre tierras ejidales, según su destino legal .................................................... 29

Imagen I: Esquema de incorporación y desincorporación al régimen de propiedad social ............. 34

Tabla VI: Documentos exhibidos por el señor Sastre sobre el Lote 19-A ........................................ 37

Tabla VII: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote 19-A ............................................. 38

Tabla VIII: Deficiencias legales relacionadas con el Lote 19-A ....................................................... 41

Tabla IX: Documentos exhibidos por el señor Sastre sobre el Lote 19-A ........................................ 44

Tabla X: Deficiencias documentales de la Cesión HLSA y Cesión Sastre ........................................ 45

Tabla XI: Deficiencias legales de la Cesión HLSA ............................................................................ 49

Tabla XII: Deficiencias legales de la Cesión Sastre .......................................................................... 51

Tabla XIII: Documentos exhibidos por el señor Jacquet .................................................................. 54

Tabla XIV: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote AMSA-Behla Tulum .................... 54

Tabla XV: Deficiencias legales de la Promesa AMSA ...................................................................... 57

Tabla XVI: Documento exhibido por el señor Jacquet sobre el Lote10A-Behla Tulum .................... 60

Tabla XVII: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote 10A-Behla Tulum ...................... 61

Tabla XVIII: Deficiencias legales relacionadas con el Lote 10A-Behla Tulum ................................. 63

Tabla XIX: Documentos exhibidos por la señora Abreu sobre el Lote 8-Hotel Uno Astrolodge ...... 66

Tabla XX: Deficiencias documentales de la Cesión Abreu 8 ........................................................... 67

Tabla XXI: Deficiencias legales relacionadas con el Lote 8 ............................................................. 69

Tabla XXII: Documento exhibido por la señora Abreu sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge ................ 72

Tabla XXIII: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote 8A-Uno Astrolodge ................... 73

Tabla XXIV: Deficiencias legales relacionadas con el Lote 8A-Uno Astrolodge .............................. 75

Tabla XXV: Documentos exhibidos por la señora Galán y el señor Alexander sobre la Fracción del
Lote 10-Parayso ............................................................................................................................ 79

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Tabla XXVI: Deficiencias documentales relacionadas con la Fracción del Lote 10-Parayso .......... 80

Tabla XXVII: Deficiencias legales relacionadas con la Cesión Galán .............................................. 82

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ABOGADOS

Caso CIADI No. UNCT/20/2

Carlos Sastre y otros c. los Estados Unidos Mexicanos

Informe de perito experto en derecho agrario mexicano

I. Glosario

1. Los términos abreviados o con mayúscula inicial contenidos en este informe tendrán el significado que a continuación se indica:

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¹ Artículos 7, fracción IV, 8, y 119 de la Ley General de Bienes Nacionales, Anexo PGPG-0001.

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II. Índice de anexos

2. A continuación se listan los documentos anexos al presente Informe Pericial:

² De las 8 reformas que ha sufrido esta ley, ninguna se ha realizado sobre las normas aplicables a los documentos presentados por los Demandantes.

³ De las 70 reformas que ha sufrido este Código, ninguna se ha realizado sobre las normas aplicables a los documentos presentados por los Demandantes.

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⁴ Dado a que los actos por los que los Demandantes supuestamente adquirieron derechos sobre tierras ejidales abarcan un lapso de 8 años, es decir, entre octubre del 2000 y enero del 2008, se utilizará la versión anterior a la reforma de 17 de abril del 2008.

⁵ De las 2 reformas que ha sufrido esta ley, ninguna se ha realizado sobre las normas aplicables a los documentos presentados por los Demandantes.

⁶ De las 4 reformas que ha sufrido esta ley, ninguna se ha realizado sobre las normas aplicables a los documentos.

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ABOGADOS

⁷ De las 68 reformas que ha sufrido esta ley, ninguna se ha realizado sobre las normas aplicables a los documentos presentados por los Demandantes.

⁸ Se utilizará específicamente esta versión para analizar la Cesión Sastre.

⁹ Se utilizará esta versión dado que los actos por los que se constituyeron (i) CETSA, (ii) Hamaca Loca y (iii) OMDC abarcan un período que va del 2000 al 2003.

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III. Presentación del experto y declaraciones de imparcialidad

3. La presente opinión de experto en derecho agrario mexicano es presentada por Pablo Gutiérrez de la Peza Gutiérrez, abogado experto en derecho agrario¹⁰, y comprende una revisión exhaustiva en torno a los derechos sobre terrenos ejidales a partir de las aseveraciones presentadas por las Demandantes en el caso Carlos Sastre y otros c. los Estados Unidos Mexicanos (Caso CIADI No. UNCT/20/2).

4. El experto que emite la presente opinión fue designado por los Estados Unidos Mexicanos para emitir la presente opinión a la luz de los Documentos exhibidos como anexos por las Demandantes en las Notificaciones de Intención y las Notificaciones de Arbitraje, así como del régimen jurídico mexicano aplicable a los ejidos. En este sentido, acompaño a este informe una reseña curricular¹¹ que contiene una descripción de mis antecedentes, cualificación, capacitación y experiencia, copia de mi cédula para ejercer la profesión de abogado¹², expedida en mi favor por la Dirección General de Profesiones de la Secretaría de Educación Pública del Gobierno Federal de México, y una copia de mi título profesional que acredita mi calidad de abogado, expedido por la Escuela Libre de Derecho¹³.

5. El presente dictamen fue preparado en idioma español, por lo tanto, en caso de cualquier duda sobre su interpretación, la versión en español será la que prevalecerá. De igual forma, de ser llamado por el Tribunal a comparecer en la audiencia de este caso, el español será el idioma por medio del cual rinda mis declaraciones.

A. Declaraciones de imparcialidad

6. Bajo protesta de decir verdad declaro lo siguiente:

(i) con el Gobierno Federal de los Estados Unidos Mexicanos mantengo una relación contractual bajo el contrato de prestación de servicios DGRMA-117-2020 celebrado el 11 de noviembre del 2020, entre el Ejecutivo Federal, por conducto de la Secretaría de Economía y OH Abogados, S.C., despacho de abogados del que actualmente soy Socio Director, cuyo objeto es rendir el presente informe; y

(ii) con anterioridad a dicho contrato, solamente en dos ocasiones hemos prestado servicios profesionales al Gobierno Federal, y en una ocasión a un organismo descentralizado de la Administración Pública Federal de México. Específicamente, (i) en el 2014, nos contrató la Secretaría de Comunicaciones y Transportes para liberar el derecho de vía de dos carreteras

¹⁰ Con a colaboración de Andrés Armida Moreno Lacalle, abogado por la Universidad Panamericana y abogado en OH Abogados, S.C. Daniel Enrique Castillo Pinto y Sebastián Morales Chávez, colaboradores de OH Abogados, S.C.

¹¹ Anexo PGPG-0002.

¹² Anexo PGPG-0003.

¹³ Anexo PGPG-0004.

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federales, una en Tuxpan-Tampico en los estados de Veracruz y Tamaulipas, y otra en Comitán, Chiapas¹⁴, y (ii) en el 2018, nos contrató el Centro Nacional de Control del Gas Natural (CENAGAS) para diseñar y elaborar las especificaciones técnicas para realizar la auditaría de los derechos de vía transferidos al mismo por Petróleos Mexicanos. Las obligaciones pactadas en los contratos mencionados fueron cumplidas oportunamente; y

(iii) con los Demandantes no tengo relación alguna. No obstante, hago del conocimiento de este Tribunal que Ricardo A. Ampudia, abogado de los Demandantes, contactó a mi socio Juan O'Gorman Merino† en agosto del 2019 para solicitar nuestros servicios como peritos en este asunto. Estuve copiado en dos correos de presentación y presente en dos llamadas en agosto y septiembre del 2019 con el señor Ampudia y abogados de Shook, Hardy & Bacon, LLP, sin que nos compartieran documento alguno del asunto o de sus clientes. Desde esa fecha, no he tenido más comunicaciones con ellos. No fuimos contratados, por lo que no tengo ni he tenido relación alguna con los Demandantes y/o sus abogados, y menos conflicto de interés alguno que me impida rendir este dictamen.

B. Hechos en que fundamenta sus opiniones

7. Bajo protesta de decir verdad, declaro que los hechos en que fundamento mis opiniones y conclusiones como perito son los siguientes:

a. Notificaciones de intención de arbitraje

8. NOI #1. El 15 de junio del 2017, Ricardo A. Ampudia presentó una notificación de intención de arbitraje, como abogado de Constructora Eco Turística, S.A. de C.V. y de Carlos Esteban Sastre, dirigida al Secretario de Economía y al Subsecretario de Industria y Comercio del Gobierno Federal de México, manifestando la intención de sus representados de someter reclamaciones a arbitraje conforme al Acuerdo de Promoción y Protección Recíproca de las Inversiones entre España-México y Argentina-México. En el escrito se mencionan como hechos base de la reclamación: (i) la constitución de CETSA el 25 de agosto de 2000, (ii) la adquisición de derechos sobre un predio denominado Lote 19A-Tierras del Sol, ubicado frente al mar en el ejido José María Pino Suárez, (iii) la construcción del hotel denominado "Cabañas Tierras del Sol" sobre el Lote 19A-Tierras del Sol, (iv) el desalojo llevado a cabo el 31 de octubre

¹⁴ Específicamente, para (a) la “Continuación de los trabajos de liberación del derecho de vía para la construcción de la Autopista Tuxpan - Tampico (tramo Tuxpan - Ozuluama) tramo 1, así como la elaboración de los estudios técnicos justificativos, para solicitar ante la SEMARNAT el cambio de uso de suelo en terrenos forestales", y (b) los “Trabajos administrativos legales y sociales para la Liberación del Derecho de Vía de los tramos de rectificación carretero de la Trinitaria a Ciudad Cuauhtémoc: Tramo 1: del kilómetro 191+620.00 al kilómetro 192+300.00; Tramo 2: del kilómetro 193+240.00 al kilómetro 206+260.00; Tramo 3: del kilómetro 219+200.00 al kilómetro 225 +380.00; Tramo 4: del kilómetro 230+140.00 al kilómetro 230+980.00 y Tramo 5: del kilómetro 244+260.00 al kilómetro 247+480.00, en el Estado de Chiapas", respectivamente.

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de 2011 por el actuario¹⁵ Luis Miguel Escobedo, y (v) el amparo indirecto promovido por el señor Sastre, el cual fue sobreseído.

9. NOI #2. El 6 de septiembre del 2017, el señor Ampudia presentó una segunda notificación de intención de arbitraje, como abogado de HLSA y el señor Sastre, dirigida al Secretario de Economía y al Subsecretario de Industria y Comercio del Gobierno Federal de México, manifestando la intención del señor Sastre de someter reclamaciones a arbitraje conforme a los APPRI entre España-México, Argentina- México y Suiza-México. En el escrito se mencionan como hechos base de la reclamación: (i) la constitución de Hamaca Loca, S.A. de C.V. el 2 de febrero de 2001, (ii) la adquisición de los derechos de un predio denominado Lote “Fracción Hamaca Loca" ubicado en otro identificado como Lote 19, frente al mar en el ejido José María Pino Suárez, (iii) la construcción del hotel denominado "Cabañas Hamaca Loca”, (iv) el desalojo realizado el 31 de octubre de 2011 por el actuario Luis Miguel Escobedo, (v) el amparo indirecto promovido por el señor Sastre y los accionistas de HLSA, el cual fue sobreseído, y (vi) la asamblea de 12 de junio de 2017, por la que los accionistas de HLSA cedieron sus derechos respecto del Lote 19-Hamaca Loca en favor del señor Sastre.

10. NOI #3. El 17 de enero del 2019, el señor Ampudia presentó una tercera notificación de intención de arbitraje, como abogado de los señores Renaud Marie Pierre Jacquet, Graham Gordon Alexander, Mónica Galán Ríos. Margarida Oliveira Azevedo de Abreu y Eduardo Nuno Vaz Osório Dos Santos Silva, así como de las sociedades Rancho Santa Mónica Developments, Inc. y O.M del Caribe, S.A. de C.V., dirigida a la Secretaría de Economía, al Director de Asuntos Jurídicos de la Secretaría de Economía y a Alan Bonfiglioli Ríos, Director de Área de la Secretaría de Economía del Gobierno Federal de México, manifestando su intención de someter reclamaciones a arbitraje conforme a los APPRI entre México-Francia, APRI México-Portugal, y el Tratado de Libre Comercio de América del Norte. En el escrito se mencionan como hechos base de la reclamación los siguientes: (i) a principios del 2000 sus representados adquirieron derechos sobre determinados predios, (ii) la construcción de los Hoteles Parayso, "Uno Astrolodge" y Behla Tulum, y (iii) el desalojo de los hoteles mencionados llevado a cabo el 17 de junio del 2016 en cumplimiento a una orden judicial.

b. Notificaciones de arbitraje

11. NOA #1. El 29 de diciembre de 2017, el señor Sastre presentó la primera notificación de arbitraje, como accionista mayoritario de CETSA, reclamando el despojo ilegal realizado el 31 de octubre del 2011 por agentes del Gobierno Mexicano del Lote 19A-Tierras del Sol y del Lote 19-Hamaca Loca, sobre los que dice estaban construidos el Hotel Tierras del Sol y el Hotel Hamaca Loca. En el escrito se mencionan como hechos base de la reclamación los siguientes: (i) la constitución de CETSA y HLSA, (ii) la adquisición de derechos sobre el Lote 19A-Tierras del Sol por CETSA y la cesión de derechos

¹⁵ El actuario es un auxiliar de la administración de justicia que se encargan de realizar notificaciones, practicar embargos y en general, cualquier diligencia que le sea ordenada por el Juez o Magistrado del Tribunal al que esté adscrito.

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en favor del señor Sastre sobre el Lote 19A¹⁶ por HLSA, (iii) que el señor Sastre es socio mayoritario de CETSA, la cual se ostenta como propietaria del Lote 19A-Tierras del Sol y cesionario del Lote 19-Hamaca Loca propiedad de HLSA, (iv) la intención de desalojo ocurrida el 19 de octubre del 2011, (v) el desalojo del Hotel Tierras del Sol y del Hotel Hamaca Loca llevado a cabo el 31 de octubre de 2011, en cumplimiento a una orden judicial derivada de un juicio mercantil, y (v) los amparos indirectos promovidos por el señor Sastre y los accionistas de HLSA, los cuales fueron sobreseídos. A la NOA #1 se acompañaron como anexos 21 documentos¹⁷.

12. NOA #2. El 14 de junio del 2019, se presentó la segunda notificación de arbitraje, por (i) el señor Sastre como (a) accionista mayoritario de CETSA, la cual se ostenta como propietaria de derechos sobre el Lote 19A-Tierras del Sol y del Hotel Tierras del Sol y (b) cesionario de HLSA, la cual se ostenta como propietaria de derechos sobre el Lote 19-Hamaca Loca, en el que afirman se construyó el Hotel Hamaca Loca, (ii) el señor Jacquet, como propietario del Hotel Behla Tulum y la tienda La Tente Rose, y de derechos sobre el Lote AMSA-Behla Tulum y el Lote 10A-Behla Tulum en que afirma se asentaban, (iii) la señora Abreu, como accionista de OMDC, que dice operaba el Hotel Uno Astrolodge y era propietaria de derechos sobre los Lotes 8- Uno Astrolodge y Lote 8A-Uno Astrolodge, en los que afirman se asentaba el Hotel, (iv) el señor Silva, como accionista de OMDC, (v) el señor Alexander, como propietario del 50% del Hotel Parayso y de derechos parcelarios sobre la Fracción del Lote 10-Hotel Parayso, y (vi) la señora Galán, como propietaria del 50% restante del Hotel Parayso y de los derechos parcelarios sobre la Fracción del Lote 10-Hotel Parayso. En la notificación, las Demandantes reclaman del Gobierno de México el ilegal despojo de sus propiedades y construcciones, ocurrida el 31 de octubre del 2011 para los Hoteles Tierras del Sol y Hamaca Loca, y 17 de junio del 2016 para los Hoteles Behla Tulum, Uno Astrolodge y Parayso. A la NOA #2 se acompañaron 34 documentos¹⁸.

¹⁶ Existe una contradicción sobre el lote en que se construyó el Hotel Hamaca Loca, Anexos NDA-007 y NDA-021, de la NOA #1.

¹⁷ NDA-001 a NDA-021, los cuales se analizan en nuestro índice de documentos Índice de Documentos en el que se relacionan y describen los documentos que los Demandantes adjuntaron a la NOA #1, Anexo PGPG-0005.

¹⁸ Específicamente C-0001 a C-0034, los cuales se analizan en nuestro Índice de Documentos en el que se relacionan y describen los documentos que los Demandantes adjuntaron a la NOA #2, Anexo PGPG-0005.

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IV. Resumen ejecutivo

13. El presente informe se divide en dos partes o secciones. En la primera, se describen en forma breve y esquemática los tres regímenes o sistemas que regulan la propiedad en México: propiedad pública, propiedad privada y propiedad social, profundizando en el apartado relativo al régimen de propiedad social, agraria o ejidal, pues los Demandantes dicen que los predios que reclaman son propiedad de un ejido. El régimen ejidal es un sistema especial, único en el mundo, y diferente al de propiedad pública y privada. Su carácter de derecho social busca proteger los derechos de los ejidos y ejidatarios sobre sus tierras.

14. En la segunda, se hace un análisis legal de los bienes y derechos ejidales que cada Demandante reclama, señalando respecto de cada predio (i) los Documentos exhibidos por los Demandantes para justificar los derechos que dicen tener, (ii) las deficiencias documentales que se identificaron en relación con las afirmaciones contenidas en dichos documentos, (iii) los vicios o deficiencias legales que se identificaron en relación con dichos documentos, y (iv) la conclusión del suscrito sobre el valor, alcance y consecuencias legales de cada uno. El análisis se realiza por separado respecto de cada predio, en el siguiente orden: (a) Lote 19A-Tierras del Sol, (b) Lote 19-Hamaca Loca, (c) Lote AMSA-Behla Tulum, (d) Lote 10A-Behla Tulum, (e) Lote 8-Uno Astrolodge, (f) Lote 8A-Uno Astrolodge y (g) Fracción del Lote 10-Hotel Parayso.

15. Considerando el análisis realizado para la elaboración de este informe, en mi opinión ninguno de los Demandantes acreditó haber adquirido ni ser titular de los derechos parcelarios o ejidales que reclaman, pues los documentos que exhibieron no son suficientes para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos ni las realizadas por los demandantes en la NOA #2. En los mismos constan actos celebrados en contravención de las disposiciones de la Ley Agraria, por lo que no son documentos válidos ni exigibles bajo la legislación agraria.

16. En resumen, los documentos exhibidos por los Demandantes no son suficientes para acreditar la existencia, validez y exigibilidad de los contratos y obligaciones pactadas en los mismos, toda vez que no sirven para demostrar que:

(i) (requisito de existencia. Manifestación del consentimiento, materialidad y efectos frente a terceros) los contratos que exhibieron efectivamente existen y fueron firmados por las personas a quienes se atribuyen en las fechas que señalan, pues no fueron celebrados ante dos testigos, varios no fueron ratificados ante fedatario público¹⁹ ni inscritos ante el RAN. Tampoco exhiben algún comprobante de pago del precio o contraprestación alguna, mediante transferencia o hecho constatable más allá de las simples declaraciones contenidas en los contratos, que permita corroborar la materialidad, realidad o existencia de los contratos. En el mejor de

¹⁹ Si fueron ratificados los relativos al Lote 8-Uno Astrolodge, Lote 8A-Uno Astrolodge y Fracción del Lote 10-Hotel Parayso. El relativo al predio Lote 19-Hamaca Loca parece que sí fue ratificado, pero la certificación que exhibieron no hace referencia específica al contrato.

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ABOGADOS

los casos y de acreditarse que efectivamente fueron firmados, solo surtieron efectos entre las partes pero no son oponibles frente a terceros;

(ii) (requisito de existencia. Objeto que pueda ser materia del contrato) los predios a que hacen referencia efectivamente (a) se encuentran dentro de las tierras originalmente dotadas a, y que son propiedad del Ejido, como señalan los Documentos, (b) eran parcelas o bien tierras de uso común en las que existía un parcelamiento económico o de hecho, y que éste había sido reconocido por la Asamblea del Ejido, lo que resulta relevante para determinar los requisitos legales que cada contrato debía cumplir, y (c) se encuentran en el lugar en que cada uno construyó los hoteles que refieren, pues la descripción que de los mismos se hace en los documento no es suficiente para localizarlos con precisión²⁰, pues no contienen cuadros de construcción que señalen sus vértices georreferenciados con coordenadas UTM, o referencias físicas o geográficas que permitan tener certeza sobre su ubicación exacta. En la mayoría de los casos, lo único que es posible afirmar es que se encuentran entre la carretera Boca Paila-Tulum y la ZOFEMAT, pero no exactamente en dónde;

(iii) (requisito de validez. Capacidad del cedente y licitud en el objeto) las personas que supuestamente otorgaron o cedieron derechos a los Demandantes tenían la calidad y derechos que afirmaron tener a la celebración de cada contrato, es decir, que eran ejidatarios del Ejido y titulares de derechos parcelarios o ejidales sobre los predios referidos, por lo que en esa medida podían otorgar o ceder válidamente los derechos objeto de cada contrato a los Demandantes. Si los cedentes no tenían los derechos que ostentaron, entonces los contratos serían ilícitos y no pueden surtir efectos, pues dichas personas no podían válidamente transmitir o ceder a los Demandantes derechos que no tenían. La venta de cosa ajena es nula y sólo se subsana si antes de la evicción, el vendedor adquiere la propiedad de la cosa vendida. En cualquier caso, si los predios no se encontraban formalmente parcelados y seguían siendo tierras de uso común del Ejido, los contratos debieron celebrarse por el Ejido, representado por el Comisariado Ejidal y con aprobación de la Asamblea;

(iv) (requisito de validez. Capacidad de los cesionarios y licitud en el objeto) los Demandantes habían sido reconocidos como ejidatarios o avecindados y, en esa medida, tenían la capacidad o legitimación agrarias necesarias para ser titulares de los derechos que afirman tener. Los contratos que tienen por objeto ceder o enajenar derechos parcelarios a personas que no han sido reconocidas como ejidatarias o avecindadas de un ejido son ilícitos y por ende nulos, al contravenir lo dispuesto en el artículo 80 de la Ley Agraria; y

²⁰ Salvo por el relativo al Lote 10A-Behla Tulum.

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(v) (requisito de validez. Falta de forma y efectos frente a terceros) los contratos fueron inscritos ante el RAN. En términos del artículo 150 de la Ley Agraria, al no haberse inscrito, sólo surten efectos entre los otorgantes pero no pueden producir perjuicio a terceros. Aquellos que refieren que los predios eran propiedad de los cedentes, no fueron inscritos en el RPP QR por lo que no surtieron efectos, toda vez que en Quintana Roo la inscripción es constitutiva de derechos.

17. Según la Ley Agraria, solo pueden ser ejidatarios y avecindados los hombres y mujeres de nacionalidad mexicana. Las personas morales y extranjeras, no pueden adquirir dichas calidades. Como terceros, sólo pueden celebrar contratos que impliquen el uso de tierras ejidales, mediante asociación, arrendamiento, usufructo o cualquier otro, con una duración acorde al proyecto productivo, no mayor a treinta años, prorrogables, cumpliendo los requisitos ya mencionados.

18. En cualquier caso, el artículo 27 de la Constitución Mexicanos establece que los extranjeros tienen prohibido podrán adquirir el dominio directo sobre tierras comprendidas en una faja de cincuenta kilómetros a partir de las playas²¹.

19. Por lo anterior, concluyo que no está acreditado que los contratos y demás documentos exhibidos por los Demandantes cumplen los requisitos aplicables para su existencia y validez, y en consecuencia los mismos son nulos y no se les debe reconocer efecto alguno ni pueden servir como prueba de que los Demandantes son titulares de los derechos y bienes ejidales que reclaman²².

²¹ Para adquirir el dominio sobre tierras y aguas dentro del resto del territorio de México, los extranjeros deben someterse a lo que doctrinalmente se conoce como cláusula Calvo, la cual consiste en celebrar un convenio con la SRE en el cual (i) aceptan considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y (ii) se comprometen a no invocar la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a éstos, bajo pena, en caso de falta al convenio, de perder en beneficio de la nación los bienes adquiridos.

²² Para la existencia de todo contrato se requiere: consentimiento y objeto que pueda ser materia del mismo. El objeto, tratándose de (i) cosas, debe existir en la naturaleza, ser determinadas o determinables y estar en el comercio, y (ii) hechos, debe ser posible y lícito. Son ilícitos los hechos contrarios a las leyes de orden público o a las buenas costumbres. Los contratos pueden ser invalidados por (i) incapacidad legal de una de las partes, (ii) vicios del consentimiento, que son error, violencia, dolo y lesión, (iii) que su objeto, motivo o fin sean ilícitos, o (iv) que el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley establece. § Artículos 1794, 1895, 1796, 1824, 1825, 1830 y demás aplicables del CCF. Dichos preceptos son aplicables a la legislación agraria supletoriamente por remisión expresa del artículo 2 de la Ley Agraria. PGPG-0016.

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V. Regímenes de propiedad en México

A. Introducción

20. En la NOA #2 las Demandantes sostienen haber adquirido ciertos derechos sobre terrenos que afirman son parcelas ejidales ubicadas en tierras propiedad del ejido "Nuevo Centro de Población Ejidal José María Pino Suárez", Municipio de Tulum, Estado de Quintana Roo, México (el "Ejido"), sobre las que realizaron ciertas construcciones y operaban los Hoteles.

21. Antes de analizar si los Demandantes efectivamente adquirieron y eran titulares de los derechos que reclaman, considero necesario realizar una breve explicación sobre la forma en que se regula la propiedad en México, pues la misma resulta necesaria para dar contexto y sentar las bases jurídicas sobre las cuales realizaré el análisis sobre los derechos que cada Demandante afirma tener respecto de cada predio.

22. Bajo el derecho mexicano, la propiedad y demás derechos reales sobre los bienes comprendidos dentro del territorio nacional se encuentran regulados en distintos regímenes o sistemas jurídicos, que generalmente se agrupan en tres categorías: (i) propiedad pública, (ii) propiedad social, y (iii) propiedad privada.²³

²³ Artículo 27, 73 fracción XXXI y 115, párrafo primero y fracción III de la Constitución Mexicana, CCF y códigos civiles de las entidades federativas, Anexo PGPG-0006.

Según el CCF (i) la propiedad es el derecho real que tiene una persona para usar, gozar y disponer de una cosa, con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes, (ii) el usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos, es decir, de obtener el uso, goce y frutos de los mismos, (iii) el uso es el derecho real para percibir los frutos de una cosa ajena que basten a las necesidades del usuario y su familia, (iv) la habitación es el derecho real que faculta a una persona a ocupar gratuitamente, en casa ajena, las piezas necesarias para sí y las personas de su familia, (v) la servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro, perteneciente a distinto dueño, (vi) la prenda es un derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago, y (vii) la hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley. Son frutos (a) naturales, las producciones espontáneas de la tierra, las crías y demás productos de los animales, (b) industriales, los que se producen mediante el cultivo o el trabajo, y (c) civiles, las rentas de los inmuebles, réditos o intereses de los capitales y aquellos que no producidos por la cosa directamente, vienen de ella por contrato, última voluntad o por la ley. § Artículos 830, 887, 888, 890, 893, 980, 1049, 1050, 1057, 2856 y 2893 del CCF, Anexo PGPG-0007. El CCQR reconoce, además, como derechos reales (viii) la superficie, el cual faculta a su titular a sembrar, plantar o edificar sobre terreno ajeno o construir debajo de éste. Sin que se confundan ambas propiedades; la del terreno seguirá perteneciendo al dueño de éste y la de lo edificado será del superficiario, y la (ix) anticresis, como el gravamen real sobre un inmueble que el deudor entregar al acreedor no sólo en garantía de su adeudo, sino para que éste, de los frutos que el bien produzca, se pague los intereses, y el sobrante lo aplique al principal. § Artículos 2207 y 3063 de CCQR, Anexo PGPG-0008.

Para profundizar sobre los derechos reales y bienes, véase Rafael Rojina Villegas, Derecho Civil Mexicano, Tomo III, Bienes, Derechos Reales y Posesión (México: Porrúa, 2009), 291 a 348, Anexo PGPG-0009; Miguel Alessio Robles, Temas de Derechos Reales (México: Porrúa, 2014), 105 a 108, Anexo PGPG-0010; Jorge Alfredo Domínguez Martínez, Derecho Civil Parte General, Personas, Cosas, Negocio Jurídico e Invalidez, (México: Porrúa, 2012), 323 a 368, Anexo PGPG-0011.

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23. Cada uno de estos regímenes tiene su propio marco jurídico compuesto por un conjunto de leyes, reglamentos y normas jurídicas que establecen:

(i) (instituciones y actores principales) las autoridades, instituciones, órganos y actores principales involucrados en el funcionamiento del sistema, señalando las funciones o atribuciones de cada uno;

(ii) (objeto) los bienes y derechos que regula el sistema;

(iii) (sujetos) las personas que tienen aptitud para ser propietarias o titulares de tales bienes y derechos;

(iv) (incorporación y desincorporación) los actos o hechos jurídicos a través de los cuales se pueden incorporar y desincorporar determinados bienes del régimen respectivo;

(v) (fuentes de derechos) los actos o hechos jurídicos a través de los cuales se pueden crear, transferir, modificar o extinguir los derechos regulados, sobre los bienes incorporados al régimen;

(vi) (registro y publicidad) los requisitos y procedimientos aplicables al registro, efectos y publicidad frente a terceros de los actos o hechos jurídicos referidos; y

(vii) (mecanismos de defensa) los tribunales, procedimientos y mecanismos de defensa previstos para resolver cualquier controversia que surja en relación con la aplicación de las disposiciones establecidas en el sistema. Es decir, los mecanismos procesales o legales para que se declare o constituya un derecho o imponga una condena relacionada con los bienes y derechos que cada régimen regula.

24. Para la comprensión del conjunto de sistemas, es importante tomar en cuenta que, bajo el derecho mexicano:

El CCF define los bienes como cosas susceptibles de apropiación que no están excluidas del comercio. § Artículo 747 del CCF, Anexo PGPG-0007. Doctrinalmente, se distingue entre (i) bienes jurídicos en sentido amplio y (ii) bienes jurídicos de carácter estrictamente patrimonial. Los primeros comprenden todos los objetos merecedores de protección por el sistema legal, incluyendo toda clase de valores, bienes y derechos. Entre otros, la vida, la libertad, la privacidad. Los segundos se refieren sólo a aquellos bienes de carácter económico susceptibles de apropiación particular. Al hablar de derechos reales sobre bienes, hacemos referencia al segundo concepto. § Jorge Alfredo Domínguez Martínez, Derecho Civil Parte General, Personas, Cosas, Negocio Jurídico e Invalidez, 299, PGPG-0011.

Hay dos teorías sobre la existencia de derechos reales. Según la primera, denominada de número abiertos, las personas pueden configurar derechos reales distintos a los expresamente regulados, con base en su propia voluntad. Según la segunda, denominada de números cerrados o clausus, los particulares no pueden crear más derechos reales que los expresamente regulados y estos sólo se crean, modifican, transmiten y extinguen mediante los actos, requisitos y procedimientos previstos en la legislación aplicable. En México, la regulación de los derechos reales sigue la teoría de los números cerrados o clausus. § Miguel Ángel Espíndola Bustillos, “La propiedad inmobiliaria en México, su esencia y extensión,” Revista Mexicana de Derecho 11 (2009): 97, PGPG-0012.

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(i) un mismo bien, en un momento determinado, sólo puede estar sujeto a un régimen o sistema de propiedad. Ello no descarta la posibilidad de que existan conflictos sobre el régimen aplicable a un bien específico, cuya solución corresponde a los tribunales competentes; y

(ii) una misma persona puede tener derechos sobre bienes distintos, cada uno de los cuales puede encontrarse sujeto a regímenes de propiedad diversos. Así, por ejemplo, un ejido puede ser propietario de un terreno sujeto al régimen ejidal y de otros terrenos sujetos al régimen de propiedad privada. Cada bien estará sujeto a un solo régimen o sistema de propiedad, nunca a dos o más.

B. Régimen de propiedad pública

25. En México, la propiedad pública se regula por regímenes o sistemas jurídicos distintos según (i) el nivel de gobierno -federal, estatal o municipal- que sea propietario del bien respectivo, y (ii) el tipo de bienes regulados, que se clasifican en bienes de uso común, bienes destinados a un servicio público y bienes propios²⁴.

26. Los bienes propiedad pública están fuera del comercio, son inalienables, inembargables e imprescriptibles²⁵. No obstante, las dependencias y entidades encargadas de su administración pueden otorgar concesiones, permisos o autorizaciones a particulares, las cuales no crean derechos reales, pero otorgan el derecho a realizar los usos, aprovechamientos o explotaciones que consignen, de acuerdo con las normas aplicables. Se adjunta como Anexo PGPG-0014 un documento que expone las principales características del régimen de propiedad pública aplicable a los bienes nacionales, con especial énfasis a los terrenos baldíos y nacionales, y a la ZOFEMAT.

C. Régimen de propiedad privada

27. La Constitución Mexicana reconoce la propiedad privada, reservando (i) al Gobierno la facultad de imponerle las modalidades y limitaciones que dicte el interés público, y (ii) al Poder Legislativo de cada Estado la competencia para regularla en su territorio, como parte del derecho civil. En

²⁴ Se consideran bienes (i) de uso común, aquellos que pueden ser utilizados por todas las personas -atendiendo a las restricciones establecidas en las leyes o reglamentos que los regulan- y que no son objeto de apropiación particular, como (a) el espacio aéreo situado sobre el territorio nacional, (b) la ZOFEMAT, (c) los inmuebles considerados monumentos arqueológicos, (d) las plazas y parques públicos, y (e) los caminos, carreteras y puentes públicos, (ii) destinados a un servicio público, aquellos utilizados por los poderes u organismos autónomos, federales, estatales o municipales, para el desarrollo de las actividades inherentes a sus funciones, y (iii) propios, aquellos no destinados a un servicio público ni de uso común, que no han sido desincorporados del régimen de propiedad pública. § Artículos 7, 59 y 84 de la Ley General de Bienes Nacionales, Anexo PGPG-0001.

²⁵ Que sean (i) imprescriptibles, significa que ninguna persona puede adquirirlos por el simple transcurso del tiempo, (ii) inalienables, que el Gobierno no puede enajenarlos o transmitirlos, pues se encuentran fuera del comercio, e (iii) inembargables, porque no pueden ser objeto de embargo, remate ni adjudicación para cubrir el pago de alguna deuda. § Artículos 6 y 13 de la Ley General de Bienes Nacionales, Anexo PGPG-0001, y Rafael I. Martínez Morales, Derecho administrativo 2o. curso, 5a ed., México: Oxford University Press, 2014, 28, Anexo PGPG-0013.

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consecuencia, en México existe un régimen de propiedad privada distinto en cada una de las 32 entidades federativas.

28. En términos generales, se puede decir que, por exclusión, están sujetos al régimen de propiedad privada los bienes muebles e inmuebles dentro del territorio de un Estado, no incorporados a alguno de los regímenes de propiedad pública o social. Se adjunta como Anexo PGPG-0015 un documento que describe las principales características del régimen de propiedad privada aplicable a los bienes dentro del territorio del Estado de Quintana Roo.

D. Régimen de propiedad social, ejidal o agraria

a. Introducción

29. En México existe un régimen especial de propiedad, que doctrinalmente se conoce como de propiedad social, agraria o ejidal, creado para proteger la propiedad sobre la tierra de los ejidos o núcleos de población ejidal, cuya regulación es competencia exclusiva de la Federación y sus disposiciones se consideran de orden público. Un ejido es una persona moral con personalidad jurídica y patrimonio propios, propietaria de las tierras que le han sido dotadas por el Gobierno y de las que hubieren adquirido por cualquier otro título, que operan de acuerdo con su reglamento interno, sin más limitaciones que las dispuestas por la Ley Agraria. Se integran por ejidatarios, que son hombres y mujeres titulares de derechos ejidales²⁶.

30. A continuación se describe brevemente (i) la justificación y evolución histórica del régimen de propiedad ejidal, y (ii) su régimen actual, incluyendo (a) una breve introducción, (b) su marco jurídico, (c) las instituciones y actores principales, (d) el concepto de propiedad ejidal y destino legal de sus tierras, (e) los sujetos de derechos ejidales, (f) los derechos que cada sujeto puede adquirir, (g) la forma de transmisión de tales derechos, (h) los derechos que pueden tener los extranjeros, (i) los procedimientos para la desincorporación de tierras del régimen ejidal, (j) los procedimientos para el registro y publicidad de los actos que afecten derechos ejidales y (k) mecanismos o medios de defensa de los derechos ejidales, ordinarios y extraordinarios.

b. Justificación. Evolución histórica

31. Origen. Reparto agrario. Durante y como resultado de la Revolución Mexicana (1910-1917), se sentaron las bases del régimen de propiedad social o agrario, que fue regulado en varias leyes sucesivas, con el objetivo de acabar con los latifundios, distribuir equitativamente las tierras entre la clase campesina y poblar todo el país²⁷. Para hacerlo, se inició un proceso conocido como reparto agrario

²⁶ El reglamento interno debe contener las bases generales para la organización económica y social del ejido, los requisitos para admitir nuevos ejidatarios, las reglas para el aprovechamiento de las tierras de uso común, y demás que cada ejido considere pertinentes. Si no existe, debe estarse a lo que establece la Ley Agraria. § Artículos 9, 10 y 12 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016.

²⁷ Como antecedentes históricos y a muy grandes rasgos, cabe señalar que durante la época colonial (1521 a 1810-1821) y en los primeros años del México independiente, la iglesia católica y corporaciones civiles acapararon grandes superficies de tierra, que se consideraban bienes en manos muertas, porque no se comerciaban. Para obligarlas a vender

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(1915-1992), durante el cual, a través de procedimientos administrativos de dotación, restitución o reconocimiento y titulación de tierras, que culminaban con resoluciones presidenciales, se constituyeron miles de ejidos. En Quintana Roo, reconocido como estado hasta 1974, se constituyeron ejidos mediante la redistribución de la población rural y el establecimiento de nuevos centros de población ejidal. Así, se dotaron tierras ubicadas en Quintana Roo a campesinos que habían solicitado dotación de tierras en otras entidades federativas, cuando no había tierras cercanas para dotarles.

32. La resolución presidencial de dotación otorgaba al ejido la propiedad sobre determinadas tierras, cuya extensión buscaba que los campesinos beneficiados²⁸, a quienes se reconocía la calidad de ejidatarios, mantuvieran a sus familias. Publicada la resolución, se procedía a su ejecución mediante una diligencia en la cual se entregaban las tierras dotadas al ejido, levantándose un plano y acta de la ejecución²⁹, que generalmente se denominaba acta de posesión y deslinde, con lo cual quedaba perfeccionada la dotación sobre las tierras efectivamente entregadas. El título de propiedad originario que determina las tierras que son propiedad de un ejido se conoce como carpeta básica y se integra por la resolución presidencial de dotación, el acta de entrega de la posesión y deslinde, y el plano de ejecución.

c. Régimen ejidal actual

33. Introducción. En 1992 se expidió la Ley Agraria vigente, la cual terminó el reparto agrario, reconoció la autonomía de los ejidos y su derecho para designar a sus representantes, y determinar el régimen de explotación, destino y asignación de derechos sobre sus tierras. Si bien estableció procedimientos para desincorporar tierras del régimen ejidal y convertirlas en propiedad privada, siguió protegiendo las tierras y derechos de los ejidos y ejidatarios, limitando aquellos que podían adquirir terceros. A diferencia del derecho civil o privado, en donde prevalece el principio de autonomía de la voluntad y libertad, según el cual las personas pueden hacer lo que no está prohibido por la ley, en el régimen agrario prevalece el interés público o social que, en protección de los ejidos y ejidatarios, establece que las disposiciones de la Ley Agraria no son renunciables ni pueden modificarse por voluntad de las

y fomentar la actividad económica, en 1856 se expidió la Ley de Desamortización de Fincas Rústicas y Urbanas Propiedad de Corporaciones Civiles y Eclesiásticas, mejor conocida como Ley Lerdo. En 1984 se expidió la Ley Sobre Ocupación y Enajenación de Terrenos Baldíos de los Estados Unidos Mexicanos. La aplicación de ambas leyes derivó en un nuevo latifundismo o acaparamiento de bienes en manos de unas cuantas personas. Se dice que para 1910, las haciendas representaban la mitad del territorio nacional y las 110 más grandes tenían superficies superiores a las 272,000-00-00 hectáreas o 2'720,000,000 metros cuadrados. § Exposición de motivos del Presidente de 7 de noviembre de 1991 para reformar el artículo 27 constitucional, disponible en https://www.constitucion1917-2017.pjf.gob.mx/sites/default/files/CPEUM_1917_CC/procLeg/120%20%2006%20ENE%201992.pdf (Consultado el 13 de diciembre de 2020), Anexo PGPG-0017.

²⁸ Los beneficiados debían ser al menos 20, mayores de 16 años o con familia a su cargo, trabajar la tierra como ocupación habitual, no poseer grandes capitales ni extensiones de tierras y residir en el poblado al menos seis meses antes de la fecha en que solicitaran la dotación.

²⁹ § Ejemplos de un plano y un acta de un acta de ejecución, Anexos PGPG-0018 y PGPG-0019.

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partes³⁰. En esa medida, puede decirse que sobre tierras sujetas al régimen agrario sólo se puede hacer lo permitido por las disposiciones aplicables³¹.

34. Marco jurídico. El régimen ejidal está regulado en la Constitución Mexicana (principalmente, en su artículo 27), la Ley Agraria y sus Reglamentos, la Ley Orgánica de los Tribunales Agrarios, y la Ley de Amparo, principalmente. La Ley Agraria prevé la aplicación supletoria de la legislación civil federal y, en su caso, mercantil, es decir del Código Civil Federal y la Ley General de Sociedades Mercantiles en materia sustantiva, y del Código Federal de Procedimientos Civiles y la Ley de Amparo en materia adjetiva o procesal³². En lo no establecido en la Ley Agraria en relación con los requisitos de existencia y validez de los contratos que se celebren bajo la misma, debe estarse a lo que señala el CCF. Además, para la interpretación de la legislación agraria debe estarse a la jurisprudencia de los Tribunales del Poder Judicial de la Federación y, como criterios orientadores, a las tesis asiladas aprobadas por los mismos³³. Adjunto como Anexo PGPG-0023, un documento con dichos criterios.

³⁰ Dentro de la clasificación de las normas jurídicas la doctrina ha distinguido entre las normas taxativas o ius cogens y las normas dispositivas. Las primeras son aquellas que ordenan e imperan independientemente de la voluntad de los particulares, de manera que éstos no pueden derogarlas parcial o totalmente en vista al fin que pretendan alcanzar. Las segundas, son aquellas que pueden dejar de aplicarse, por voluntad expresa de las partes a una situación jurídica concreta. § Eduardo García Máynez, Introducción al Estudio del Derecho, 41a ed. (México: Porrúa, 1990), 94, Anexo PGPG-00020.

³¹ Al fin del reparto agrario se habían creado aproximadamente 29,441 ejidos y 2,344 comunidades agrarias; más de la mitad del territorio nacional estaba sujeto al régimen de propiedad social. En el 2012 se estimó que el 53% del territorio nacional continuaba siendo propiedad social, recientemente el porcentaje se redujo al 50.8%. En las leyes anteriores, el Gobierno Federal de México mantenía el control de los ejidos, determinaba la procedencia de solicitudes de dotación y tramitaba procedimientos de privación de derechos agrarios a los campesinos que no trabajaran las tierras por más de dos años. § Secretaría de la Reforma Agraria y Registro Agrario Nacional, Atlas de la propiedad social y servicios ambientales en México, 2012, https://www.ccmss.org.mx/wp-content/uploads/2014/10/Atlas_de_propiedad_social_y_servicios_ambientales_en_Mexico.pdf. (Consultado el 13 de diciembre de 2020), Anexo PGPG-0021; Registro Agrario Nacional, Nota técnica sobre la propiedad social, 2017, http://www.ran.gob.mx/ran/indic_bps/NOTA_TECNICA_SOBRE_LA_PROPIEDAD_SOCIAL_v26102017. (Consultado el 13 de diciembre de 2020), Anexo PGPG-0022.

³² El criterio adoptado por la SCJN, es que la aplicación supletoria de una ley respecto de otra aplica si (i) el ordenamiento legal a suplir establece expresamente esa posibilidad, indicando la ley o normas que pueden aplicarse supletoriamente, (ii) la ley a suplir contemple la institución a suplir, pero no la desarrolle o la regule deficientemente, (iii) la omisión o vacío legislativo haga necesaria la aplicación supletoria de normas para solucionar el problema jurídico planteado, y (iv) las normas aplicables supletoriamente no contravengan el ordenamiento legal a suplir. § Artículos 2, 166 y 167 de la Ley Agraria y jurisprudencia de la Segunda Sala de la SCJN 2ª./J. 34/2013 de rubro "SUPLETORIEDAD DE LAS LEYES. REQUISITOS PARA QUE OPERE", con registro 2003161, Anexo PGPG-0023.1.

³³ La jurisprudencia es una fuente del derecho, que consiste en la interpretación oficial que se debe dar a una norma a partir de las decisiones y criterios de los tribunales. La jurisprudencia general es establecida por los tribunales del Poder Judicial Federal, que son la SCJN, actuando en Pleno o en Salas, los Plenos de Circuito y los Tribunales Colegiados de Circuito. Su obligatoriedad es jerárquica, pues la establecida por los órganos superiores obliga a los inferiores (i.e. la establecida por el Pleno de la SCJN es obligatoria para sus Salas, TCC, JD y demás órganos de justicia federales y locales del país, incluidos los Tribunales Agrarios). El TSA está facultado para establecer jurisprudencia especializada, cuya aplicación y obligatoriedad se limita al TSA y los Tribunales Unitarios Agrarios.

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35. Instituciones y actores principales. Las autoridades, instituciones, órganos y actores involucrados en el funcionamiento del régimen ejidal, su naturaleza jurídica y funciones o atribuciones son las siguientes:

Tabla I: Órganos del Estado Mexicano que intervienen en el régimen ejidal

La SCJN y los Plenos de Circuito pueden establecer jurisprudencia por reiteración de criterios, contradicción de tesis o sustitución, mientras que los TCC solamente la pueden establecer por reiteración de criterios. El TSA puede establecer jurisprudencia por reiteración de criterios, sustitución o contradicción de tesis.

La jurisprudencia por reiteración se integra sustentado un mismo criterio en cinco sentencias no ininterrumpidas, resultas en diferentes sesiones, por una mayoría calificada. En tanto no se aprueben las cinco sentencias, los criterios se mantienen como tesis aisladas, y sin ser obligatorias, sirven como criterios orientadores o de referencia. La jurisprudencia por contradicción de tesis se integra cuando la SCJN o los Plenos de Circuito se pronuncian sobre el criterio que debe prevalecer ante la existencia de criterios discrepantes entre órganos jurisdiccionales de la misma jerarquía. La jurisprudencia por sustitución se integra cuando la SCJN o los Plenos de Circuito sustituyen alguna jurisprudencia ya establecida. Artículo 94 de la Constitución Mexicana, Anexo PGPG-006, Artículo 9, fracción V de la Ley Orgánica de los Tribunales Agrarios, Anexo PGPG-0024. Artículos 215 al 230 de la Ley de Amparo, Anexo PGPG-0025, y Sergio García Ramírez, Elementos de Derecho Procesal Agrario (Porrúa, México, 2015), 54 a 66, Anexo PGPG-0026.

³⁴ Responsable de planear, coordinar, generar y ejecutar las políticas públicas aplicables a la propiedad social, asimismo, se encarga de (i) la administración de (a) el RAN y (b) los terrenos baldíos y nacionales, (ii) cuestiones relativas a límites y deslinde de tierras ejidales y (iii) problemas de los ejidos. Artículo 41, fracciones I, III, IX, de Ley Orgánica de la Administración Pública Federal, Anexo PGPG-0027.

³⁵ Específicamente (i) puede emitir la convocatoria para que se reúna la Asamblea del Ejido, (ii) participa en las Asambleas que tratan los asuntos listados en las fracciones VII a XIV del Artículo 23 de la Ley Agraria, y (iii) emite su opinión sobre la aportación de las tierras de uso común de los ejidos a sociedades civiles o mercantiles. § Artículos 23, 24, 28, 40 y75, fracción II de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016.

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36. Propiedad ejidal y destino de las tierras. Se consideran propiedad ejidal las tierras propiedad de un ejido incorporadas al régimen de propiedad agrario, por alguno de los actos permitidos por la ley³⁶. El régimen aplicable a las tierras ejidales se determina en función de su destino legal, cuya determinación es competencia exclusiva de la Asamblea de cada ejido. A continuación se describe el concepto y características de los destinos legales que pueden tener las tierras ejidales³⁷:

Tabla II: Tierras ejidales según su destino legal

³⁶ Los actos son (i) una resolución presidencial o sentencia de dotación, ampliación, restitución o reconocimiento y titulación de tierras, o (ii) acuerdo de Asamblea para incorporar o aportar tierras adquiridas por cualquier vía legal. § Artículo 9, 90 y 92 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016.

³⁷ § Artículos 23, fracción X, 56, 63, 64, 68, 69, 73, 74, 76, 78 y demás aplicables de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. En el análisis no se consideran las tierras de infraestructura, ríos, cuerpos de agua y otros que se incluyen en los planos internos de los ejidos, por no ser relevantes para el caso.

De 1993 al 2006, el Gobierno Mexicano implementó el Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares Urbanos (PROCEDE), para apoyar a los ejidos a certificar sus tierras, definiendo claramente sus límites externos e internos, mediante la elaboración de planos georreferenciados que permitieran conocer la ubicación exacta de sus linderos, y con anuencia de los colindantes. Dichos planos fueron sometidos a la aprobación de la Asamblea de cada ejido, realizando la delimitación formal de las tierras de cada ejido destinadas al asentamiento humano, parcelas y uso común, y asignando a los ejidatarios derechos sobre las mismas.

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37. Sujetos de derechos ejidales. El régimen de propiedad ejidal es un sistema cerrado y especialmente protegido, que sólo permite que sean sujetos y adquieran derechos parcelarios las personas físicas que tengan la calidad de ejidatarios o avecindados. Además, la Ley Agraria reconoce la figura de los posesionarios, y admite que terceros obtengan el uso de tierras ejidales hasta por 30 años, prorrogables. A continuación, describo brevemente cada sujeto y los derechos que puede obtener:

(i) Ejido: persona moral, con personalidad jurídica y patrimonio propios, generalmente constituida por una resolución presidencial de dotación. A continuación se describe el concepto y atribuciones de cada uno de los órganos a través de los cuales funciona cada Ejido:

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Tabla III: Órganos del ejido

(ii) Sujetos individuales: son las personas que pueden ser titulares de derechos dentro de un ejido conforme a lo siguiente³⁹:

Tabla IV: Sujetos individuales de derechos ejidales

³⁸ Los miembros del Comisariado Ejidal y del Consejo de Vigilancia son electos de ente los ejidatarios, mediante Asamblea, por un periodo de tres años, sin derecho a reelección. Sus miembros deben actuar de manera conjunta, a menos que les otorguen un poder que les permita actuar de manera individual. § Artículos 21 a 40 y 107 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016.

³⁹ § Artículos 12 a 15, 23, fracción VII, 56 y 57, fracción I de la Ley Agraria, 36 a 40 del Reglamento de la Ley Agraria en materia de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares y Circular DJ/RAN/III-5 del RAN, Anexos PGPG-0016, PGPG-0028 y PGPG-0029.

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⁴⁰ § Artículo 48 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016, jurisprudencia 8/2001 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “AGRARIO. SON IMPRESCRIPTIBLES LAS TIERRAS EJIDALES DE USO COMÚN”. [J]; 9a. Época; S.C.J.N.; S.J.F.; Tomo XIII, Febrero de 2001, Pág. 77; IUS 190351, Anexo PGPG-0023.2, y ejecutoria de la jurisprudencia 22./J.135/2009 de rubro “PRESCRIPCIÓN ADQUISITA EN MATERIA AGRARIA. EL ARTÍCULO 48 DE LA LEY AGRARIA NO PREVÉ COMO PRESUPUESTO PARA SU CONFIGURACIÓN QUE EL POSEEDOR NECESARIAMENTE CUENTA CON LA CALIDAD DE AVECINDADO" con registro 166323, en la cual la SCJN señaló que los posesionarios deben cubrir los mismos requisitos que se requieren para ser ejidatario, Anexo PGPG-0023.3.

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38. Derechos sobre las tierras. Los ejidos son propietarios de las tierras que les fueron dotadas o que hubieren adquirido por cualquier otro título. En función de su destino, los derechos sobre las mismas se distribuyen y acreditan como sigue⁴²:

Tabla V: Derechos sobre las tierras ejidales, según su destino legal

⁴¹ § Artículos 16, 45, 73, 74, 76 y demás aplicables de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016, y jurisprudencia 102/2009 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “CONVENIO DE USUFRUCTO DE TIERRAS EJIDALES. PARA ORDENAR SU CUMPLIMIENTO FORZOSO Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO AGRARIO NACIONAL, DEBE ANALIZARSE PREVIAMENTE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN INTENTADA EN EL JUICIO AGRARIO, CON INDEPENDENCIA DE QUE LA DEMANDADA COMPAREZCA O NO A JUICIO." [J]; 9a. Época; S.C.J.N.; S.J.F.; Tomo XXX, Agosto de 2009, Pág. 153; IUS 166699, Anexo PGPG-0023.4.

⁴² § Artículos 23, fracción V, 45, 79, 148, 150 y demás aplicables de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016.

⁴³ § Ejemplos de un certificado sobre tierras de uso común, y una constancia de vigencia de derechos, Anexos PGPG-0030 y PGPG-0031.

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⁴⁴ § Artículos 45, 79 y demás aplicables de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016, y jurisprudencia 102/2009 de la Segunda Sala de la SCJN ya citada.

⁴⁵ § Ejemplo de certificado parcelario, Anexo PGPG-0032.

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39. Transmisión de derechos agrarios. Los actos a través de los cuales se pueden crear o transferir derechos ejidales son los siguientes:

(i) Asignación de la Asamblea: esto consiste en la asignación de derechos por parte de la Asamblea, en AFE y cumpliendo los requisitos establecidos en la Ley Agraria⁴⁶ y su Reglamento en materia de certificación de derechos ejidales y titulación de solares;

(ii) Enajenación o cesión de derechos: los ejidatarios pueden transmitir sus derechos parcelarios y sobre tierras de uso común exclusivamente a otros ejidatarios y avecindados del ejido⁴⁷ mediante un contrato de enajenación o cesión de derechos. En la fecha de los contratos exhibidos por los Demandantes (y hasta antes de una reforma a la Ley Agraria de 19 de diciembre del 2016), el contrato de enajenación de derechos parcelarios debía (a) celebrarse por escrito y ante dos testigos, (b) notificarse al RAN, y (c) notificar al cónyuge e hijos del cedente, para respetar su derecho del tanto para adquirir tales derechos⁴⁸. Con la reforma se señaló expresamente que la manifestación de conformidad debe ratificarse ante fedatario público y darse aviso por escrito al Comisariado Ejidal;

(iii) Sucesión: a la muerte de un ejidatario, sus derechos agrarios se transmiten por sucesión a la persona que designe. A falta de designación, se transmiten a su cónyuge o uno de sus hijos;

(iv) Prescripción adquisitiva: las personas físicas que posean tierras ejidales delimitadas como parcelas⁴⁹ (a) por un plazo de cinco cuando la posesión sea de buena fe, o de diez años para el caso que la posesión sea de mala fe, (b) de manera

⁴⁶ § Artículos 56, fracción III, 57, 58 y 68 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016.

⁴⁷ § Jurisprudencia 2ª./J.56/2008 de rubro “PARCELAS Y AGUAS EJIDALES. LA CESIÓN DE DERECHOS, COMPRAVENTA O CUALQUIER ACTO DE ENAJENACIÓN QUE SOBRE ELLAS REALICE UN EJIDATARIO A UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, AFECTA EL DERECHO DE PROPEIDAD DEL EJIDO, QUE ES DE NATURALEZA COLECTIVA" con registro 169839, Anexo PGPG-0023.5.

⁴⁸ § Artículo 80 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016.

⁴⁹ § Jurisprudencia 2ª./J.8/2001 de rubro “AGRARIO. SON IMPRESCRIPTIBLES LAS TIERRAS EJIDALES DE USO COMÚN” con registro 190351, Anexo PGPG-0023.2.

⁴⁹ § Artículo 80 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016.

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pacífica, continúa y pública, (c) las tierras no sean de las destinadas al uso común, asentamiento humano ni se trate de bosques o selvas, y (d) cumplan los requisitos para ser ejidatarios, pueden solicitar al Tribunal Agrario que emita resolución sobre la adquisición de los derechos⁵⁰ y que el RAN expida el certificado correspondiente; y

(v) Contrato de uso por terceros: los ejidatarios, tratándose de parcelas, y el ejido, representado por el Comisariado Ejidal y con aprobación de la Asamblea, tratándose de tierras de uso común, pueden celebrar cualquier tipo de contrato para otorgar a terceros (incluyendo personas morales mexicanas y personas físicas o morales extranjeras) el uso de sus tierras por la duración del proyecto productivo, hasta por treinta años, prorrogables. En este caso, solamente pueden transmitir derechos temporales de uso, nunca la propiedad ni en forma permanente⁵¹.

La SCJN estableció en jurisprudencia que para declarar la legalidad de contratos con terceros se debe analizar de oficio si (a) se anexó al contrato el proyecto productivo, (b) se afectan los intereses del titular de la parcela, (c) existe evidencia de que el tercero se aprovechó de la extrema necesidad, inexperiencia o suma ignorancia del ejidatario, y (d) el contrato contiene cláusulas contrarias a la ley, para que no tenga como consecuencia privar de la posesión y disfrute de sus tierras a los ejidatarios, quienes constitucionalmente se encuentran protegidos⁵²;

40. Requisitos de existencia y de validez. La enajenación o cesión de derechos y el contrato de uso por terceros referidos en los incisos (ii) y (v) anteriores, adicionalmente a cumplir los requisitos establecidos por la Ley Agraria, deben cumplir los elementos de existencia y validez de los contratos establecidos en el Código Civil Federal⁵³.

⁵⁰ § Artículo 48 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016 y ejecutoria de la jurisprudencia 2ª./J.135/2009 de rubro “PRESCRIPCIÓN ADQUISITA EN MATERIA AGRARIA. EL ARTÍCULO 48 DE LA LEY AGRARIA NO PREVÉ COMO PRESUPUESTO PARA SU CONFIGURACIÓN QUE EL POSEEDOR NECESARIAMENTE CUENTA CON LA CALIDAD DE AVECINDADO" con registro 166323, Anexo PGPG-0023.3.

⁵¹ § Artículos 23, fracción V, 33 fracción I y 45 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016.

⁵² § Artículos 45, 79 y demás aplicables de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016, y jurisprudencia 102/2009 de la Segunda Sala de la SCJN ya citada, Anexo PGPG-0023.4.

⁵³ Los elementos de existencia son: (i) consentimiento, es decir, el acuerdo de voluntades, y (ii) objeto que pueda ser materia del contrato. Tratándose de obligaciones de dar, el objeto debe existir en la naturaleza, ser determinado o determinable, y estar dentro del comercio. Tratándose de obligaciones de hacer, el objeto debe ser posible y lícito. Son ilícitos los actos contrarios a disposiciones de orden público.

Los elementos de validez son: (i) capacidad de los contratantes, que es la aptitud de ser sujeto de los derechos y obligaciones previstos en el contrato; (ii) ausencia de vicios del consentimiento, que son error, dolo, mala fe, violencia y lesión. Se considera (a) error, la falsa apreciación de la realidad, (b) dolo, la acción de una de las partes tendiente a hacer caer en el error o engañar a su contraparte, (c) mala fe, la disimulación del error de la contraparte una vez conocido, (d) violencia, la coacción física o psicológica ejercida sobre una persona para obtener su consentimiento y (e) lesión, la explotación de la ignorancia, inexperiencia o miseria de una persona para obtener un lucro excesivo y

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41. Extranjeros y personas morales. Según la Ley Agraria, solo pueden ser ejidatarios y avecindados los hombres y mujeres de nacionalidad mexicana. Las personas morales, mexicanas o extranjeras, y las personas físicas extranjeras, no pueden adquirir dichas calidades y siempre se consideran terceros. Como tales, pueden celebrar contratos que impliquen el uso de tierras ejidales, mediante asociación, arrendamiento, usufructo o cualquier otro, con una duración no mayor a treinta años, prorrogables, cumpliendo los requisitos ya mencionados.

42. Desincorporación del régimen de propiedad social. Según el tipo de tierras ejidales de que se trate -uso común, parcelas o solares- la Ley Agraria establece procedimientos específicos para desincorporarlas del régimen de propiedad social para incorporarlas al régimen de propiedad privada. Específicamente:

1. Tierras de uso común. Las tierras de uso común se pueden desincorporar mediante su aportación a una persona moral, siempre que (a) la aportación sea de manifiesta utilidad para el ejido, (b) el ejido o los ejidatarios sean socios o accionistas de dicha persona moral, (c) se obtenga la opinión de la PA sobre el proyecto que se pretende desarrollar, y (d) la Asamblea apruebe en definitiva la aportación de las tierras a la persona moral, se formalice ante notario e inscriba ante el RPP⁵⁴;
2. Parcelas. Las parcelas se pueden desincorporar mediante la adopción del dominio pleno. Para hacerlo, (a) primero, el Ejido debe celebrar una AFE que autorice la adopción del dominio pleno sobre la parcela, y el acta respectiva se inscriba en el RAN, (b) segundo, el titular de la parcela debe presentar ante el RAN el trámite de dominio pleno, para que el RAN cancele el certificado parcelario y expida el título de propiedad correspondiente, y se inscribe en el RPP. A partir de la cancelación de la inscripción, las tierras dejan de ser ejidales y quedan sujetas al régimen de propiedad privada⁵⁵;

desproporcionado; (iii) objeto, motivo o fin lícitos, esto es, que no contravenga normas de orden público o las buenas costumbres, y (iv) forma establecida por la ley, esto es, que los contratantes manifiesten su voluntad cumpliendo los requisitos establecidos para ello en la ley aplicable.

En términos generales, la falta de algún elemento de existencia y la ilicitud en el objeto, motivo o fin provoca la nulidad absoluta del contrato. Puede ser reclamada por cualquier persona, no se puede convalidar y es imprescriptible. La incapacidad, vicios del consentimiento y falta de forma provocan la nulidad relativa. Sólo puede ser reclamada por el interesado, es subsanable y prescriptible. § Artículos 1,792 a 1,834 bis del Código Civil Federal, Anexo PGPG-0007. Para profundizar sobre los elementos esenciales y de validez de los contratos, véase Javier Tapia Ramírez, Derecho de Obligaciones, México, Porrúa 2012, 134 a 194, Anexo PGPG-0033.

⁵⁴ § Artículo 75 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. ↩

⁵⁵ La primera enajenación de parcelas sobre las que se adoptó el dominio pleno debe respetar (i) un derecho del tanto de los familiares del vendedor, las personas que hubieren trabajado la parcela más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el ejido, (ii) un derecho del tanto de la Federación, Estado y Municipio si la parcela se encontraba en un área reservada para el crecimiento de un centro de población, y (iii) enajenarse al menos al valor comercial, según avalúo del INDAABIN o una institución de crédito. § Artículos 82 a 86 y 89 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. ↩

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3. Zona de urbanización y fundo legal. La zona de urbanización y su fundo legal son el área irreductible del ejido y no pueden desincorporarse, salvo que la Asamblea decida aportar parte al municipio o entidad correspondiente, para dedicarlas a los servicios públicos⁵⁶; y
4. Solares urbanos delimitados. Los solares urbanos una vez que son delimitados, asignados y el RAN expide el título de propiedad correspondiente, quedan desincorporados del régimen de propiedad social⁵⁷. Los títulos se deben inscribir en el RPP y en adelante, se regulan por el derecho común o régimen de propiedad privada, por lo que pueden venderse y transmitirse por los medios y formas que éste señala.

43. Registro y publicidad. Todos los actos cuyo objeto sea crear, modificar, transmitir o extinguir algún derecho sobre la propiedad ejidal, y los actos relacionados con la organización interna de los ejidos y comunidades, deben inscribirse ante el RAN para producir efectos frente a terceros. El RAN es un registro público y sus inscripciones producen efectos declarativos o publicitarios.

44. Mecanismos ordinarios de defensa. Para conocer y resolver los conflictos o litigios que surjan en relación con la aplicación de la legislación agraria, son competentes los Tribunales Agrarios, los cuales son autónomos, federales y especializados. El Tribunal Unitario Agrario del Distrito 44 (TUA), funciona como tribunal de primera instancia y, el Tribunal Superior Agrario (TSA)⁵⁸, como tribunal de apelación.

45. Mecanismos extraordinarios de defensa. El derecho mexicano regula un medio o mecanismo extraordinario de defensa, denominado juicio de amparo⁵⁹, en el cual los particulares pueden reclamar y defenderse frente a actos u omisiones de las autoridades que violen sus derechos humanos y garantías individuales. En materia agraria, los Juzgados de Distrito son competentes para conocer de los juicios de amparo indirecto interpuestos por ejidos, ejidatarios y particulares, en contra de actos de autoridad que tengan o puedan tener como consecuencia privarlos de la propiedad, posesión o disfrute de sus tierras

⁵⁶ § Artículos 64 y 23 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. ↩

⁵⁷ § Artículo 68 y 69 de la Ley Agraria, Anexo PGPG-0016. ↩

⁵⁸ Les corresponde la administración de justicia agraria en todo el territorio de México. Contra sentencias de los TUA procede recurso de revisión ante el TSA, cuando su litis sea (i) conflictos de límites de tierras suscitados entre (a) dos o más núcleos de población ejidal o comunal, o (b) un núcleo de población y propietarios privados, (ii) restitución de tierras a un núcleo de población, y (iii) nulidad de actos emitidos por autoridades agrarias. § Artículos 198 de la Ley Agraria, y 9 y 18 de la Ley Orgánica de los Tribunales Agrarios, Anexo PGPG-0024. ↩

⁵⁹ El amparo indirecto es un medio extraordinario de defensa que los particulares pueden interponer contra los actos de autoridades mexicanas (administrativas, jurisdiccionales o legislativas; federales, estatales o municipales), que afecten sus derechos humanos reconocidos en la Constitución Mexicana y tratados internacionales de los que México sea parte. La primera instancia se tramita ante Juzgados de Distrito y la segunda ante TCC a través del recurso de revisión, el cual procede contra las resoluciones que declaren el sobreseimiento del amparo indirecto. ↩

A través del amparo directo se pueden impugnar las sentencias definitivas y resoluciones que ponen fin a juicios, locales o federales. La revisión en amparo directo sólo procede si la sentencia de amparo resuelve sobre la constitucionalidad de normas generales que establezcan la interpretación directa de un precepto de la Constitución Mexicana o los derechos humanos establecidos en los tratados internaciones que México sea parte. § Artículos 81, fracción I, inciso d), 107 y 170 de la Ley de Amparo. Anexo PGPG-0025.

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y derechos. Los TCC son competentes para conocer (i) los juicios de amparo directos interpuestos en contra de las sentencias definitivas y las resoluciones de los Tribunales Agrarios que, sin decidir los juicios en lo principal, los den por concluidos, y (ii) de los recursos de queja y revisión presentados en contra de resoluciones dictadas en amparos indirectos. La SCJN es competente para conocer del recurso de revisión, en los casos que proceda.

Imagen I. Esquema de incorporación y desincorporación al régimen de propiedad social

Régimen de la Propiedad en México

Diagrama del "Régimen de la Propiedad diseñado en México" por O'Gorman & Hagerman © 2017 OH Abogados S.C.

Fuente: esquema elaborado por OH Abogados, S.C. con base en la legislación mexicana

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VI. Antecedentes del Ejido N.C.P.E. José María Pino Suárez

46. Según la información del Ejido disponible en el Padrón e Historial de Núcleos Agrarios (PHINA)⁶⁰:

1. Dotación: el Ejido N.C.P.E. José María Pino Suárez se creó por resolución presidencial de 8 de octubre de 1973, mediante la cual se le dotaron 10,409-73-33 hectáreas de tierras, de terrenos baldíos propiedad de la Nación, entregadas a 47 campesinos beneficiados en diligencia de entrega de posesión y deslinde de 22 de abril de 1981; y
2. Asambleas de Delimitación, Destino y Asignación de Tierras Ejidales: el Ejido ha celebrado dos Asambleas para delimitar, señalar el destino y asignar derechos sobre las tierras que le fueron dotadas. La primera, el 2 de diciembre del 2006 bajo el PROCEDE, inscrita en el RAN el 3 de marzo del 2009. La segunda, el 20 de noviembre del 2011, inscrita en el RAN el 7 de agosto del 2012.
3. Tierras e integrantes: el Ejido actualmente cuenta con una superficie total de 7,399-09-69.78 hectáreas, de las cuales (a) 4,228-90-33.24 hectáreas son tierras parceladas, (b) 2,851-36-94.98 hectáreas son tierras de uso común, y (c) 318-82-41.56 hectáreas son tierras de asentamiento humano. Sse integra por 121 ejidatarios, 167 posesionarios y 15 avecindados. Se adjunta como Anexo PGPG-0034 la información del Ejido disponible en el PHINA.

47. Desde la dotación y su ejecución, las tierras dotadas al Ejido están sujetas al régimen de propiedad ejidal, mientras no se desincorporen legalmente del mismo. Las disposiciones de la Ley Agraria son aplicables a todas las tierras del Ejido, en función al destino legal que tengan (i.e. tierras parceladas, de uso común o de asentamientos humanos).

48. Para la enajenación o cesión de derechos sobre tierras del Ejido son aplicables las disposiciones de la Ley Agraria. La enajenación o cesión de derechos sobre tierras del Ejido en contravención a la Ley Agraria, es nula por ser contraria a derecho, sin importar si las partes involucradas son mexicanos o extranjeros, y si existen o no construcciones o inversiones sobre la superficie materia de la enajenación o cesión.

⁶⁰ El Padrón e Historial de Núcleos Agrarios (PHINA) es un sistema de información digital, público y gratuito del RAN en el cual aparece información relativa a los ejidos. La información se puede consultar señalando la entidad federativa, municipio y nombre del ejido, y se puede consultar en la página de internet http://www.ran.gob.mx/ran/ index.php/sistemas-de-consulta/phina. La información del PHINA es únicamente de carácter estadístico e informativo, pues para fines legales debe estarse a lo inscrito en el RAN, por lo que la información contenida en este apartado asume que la información del PHINA coincide con aquella inscrita en el RAN. ↩

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VII. Análisis de las pruebas presentadas por los Demandantes para demostrar sus derechos sobre terrenos ejidales

A. Introducción

49. A continuación se realiza un análisis legal de los bienes y derechos ejidales que cada Demandante reclama, señalando respecto de cada predio (i) los Documentos exhibidos por los Demandantes para justificar los derechos que dicen tener, (ii) las deficiencias documentales que se identificaron en relación con las afirmaciones contenidas en dichos documentos, (iii) los vicios o deficiencias legales que se identificaron en relación con dichos documentos, y (iv) la conclusión del suscrito sobre el valor, alcance y consecuencias legales de cada uno. El análisis se realiza por separado respecto de cada predio, en el siguiente orden: (a) Lote 19A-Tierras del Sol, (b) Lote 19-Hamaca Loca, (c) Lote AMSA-Behla Tulum, (d) Lote 10A-Behla Tulum, (e) Lote 8-Uno Astrolodge, (f) Lote 8A-Uno Astrolodge y (g) Fracción del Lote 10-Hotel Parayso.

50. Para pronta referencia, en la tabla que acompaño como Anexo PGPG-0035, se relacionan los bienes y derechos que cada Demandante reclama, la documentación que exhibieron, incluyendo las fechas, partes que intervienen, predios descritos y términos consignados en cada uno de los documentos.

B. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Sastre sobre el Lote 19A-Tierras del Sol

51. Documentación exhibida. Para sustentar los bienes y derechos que reclama el señor Sastre, como accionista mayoritario de CETSA sobre el Lote 19A-Tierras del Sol y sus construcciones, el señor Sastre exhibió los siguientes documentos:

Tabla VI: Documentos exhibidos por el señor Sastre sobre el Lote 19A-Tierras del Sol

⁶¹ § NOA#2, Anexos C-0012. ↩

[Page 121]

Fuente: elaboración propia con base los documentos anexos a la NOA #2

52. Derechos de CETSA sobre el Lote 19A-Tierras del Sol. En mi opinión, las pruebas presentadas por los Demandantes no son suficientes para acreditar que CETSA es titular de derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19A-Tierras del Sol, por las deficiencias documentales y legales que se describen a continuación:

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Cesión CETSA

Tabla VII: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote 19A-Tierras del Sol

⁶² § NOA#2, Anexos C-0012. ↩

[Page 122]

⁶³ La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

[Page 123]

⁶⁴ Los certificados de derechos agrarios fueron, hasta la expedición de la Ley Agraria vigente en 1992, los documentos expedidos por las autoridades administrativas federales del gobierno mexicano en favor de los sujetos agrarios individuales (ejidatarios), con los que acreditaban dicha capacidad agraria individual y sus derechos sobre los inmuebles sujetos al régimen de propiedad social, propiedad de algún ejido determinado. La Ley Agraria vigente sustituyó los certificados de derechos agrarios por los certificados parcelarios y los certificados sobre tierras de uso común expedidos por el RAN, sin embargo, reconoce la validez de los mismos. § Artículos 69, 307, fracciones VIII y IX, 315, 316 de la Ley Federal de Reforma Agraria (Abrogada), 16, fracción I de la Ley Agraria vigente, y Anexos PGPG-0036 y PGPG-0016. ↩

[Page 124]

Fuente: elaboración propia

53. Alcances legales de los documentos exhibidos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por los Demandantes no son suficientes ni sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que NO son suficientes para acreditar que:

1. el contrato efectivamente se celebró por las partes que menciona, en la fecha señalada en el documento exhibido y surtió efectos frente a terceros, pues no se acredita que las firmas y huellas hayan sido plasmadas ante dos testigos, ratificadas ante notario y el contrato inscrito en el RAN; ni
2. las tierras objeto del mismo (a) efectivamente son las mencionadas en el plano exhibido por los Demandantes, pues éste no contiene firmas, (b) se encuentran en el lugar donde el señor Sastre señala haber construido el Hotel Tierras del Sol, pues el plano contiene coordenadas arbitrarias que no permiten ubicar con precisión el predio representado en el plano, (c) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas) ni su destino legal (i.e. si estaban delimitadas como tierras de uso común, parceladas o de asentamientos humanos), pues no se exhibió la Carpeta Básica del Ejido ni las actas de las ADDAT que el Ejido ha celebrado, y (d) que la Asamblea del Ejido asignó o reconoció algún derecho sobre las mismas en favor del señor Novelo, que éste pudiera ceder a CETSA, pues no se exhibió acta de Asamblea o documento alguno que así lo acredite, siendo que la venta de cosa ajena es nula.

b. Deficiencias legales para acreditar que CETSA adquirió derechos ejidales mediante la Cesión CETSA

54. Deficiencias legales. Sin perjuicio de lo anterior, aun asumiendo que (i) las partes efectivamente celebraron la Cesión CETSA en la fecha mencionada en el documento respectivo, (ii) el Lote 19A-Tierras del Sol se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido, y (iii) el señor Novelo tenía derechos sobre el mismo, de cualquier forma en mi opinión el mismo es insuficiente para acreditar que CETSA adquirió derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19A-Tierras del Sol, pues no cumple uno sólo de los requisitos que establece la Ley Agraria para su validez. La Cesión CETSA adolece de las siguientes deficiencias legales:

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Tabla VIII: Deficiencias legales relacionadas con el Lote 19A-Tierras del Sol

⁶⁵ § Jurisprudencia 79/2016 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “CESIÓN DE DERECHOS PARCELARIOS. EL CONTRATO RESPECTIVO SE ENCUENTRA AFECTADO DE NULIDAD RELATIVA CUANDO EL ADQUIRENTE CARECE DE LA CALIDAD DE EJIDATARIO O AVECINDADO DEL NÚCLEO DE POBLACIÓN EJIDAL.” [J]; 10a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Libro 32, Julio de 2016 Tomo I, Pág. 515; IUS 2012114, Anexo PGPG-0023.6. ↩

⁶⁶ § Jurisprudencia 8/2000 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “DERECHOS PARCELARIOS. LA NOTIFICACIÓN AL REGISTRO AGRARIO NACIONAL DE SU ENAJENACIÓN, ES UN REQUISITO DE VALIDEZ.” [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XI, Febrero de 2000, Pág. 111; IUS 192469, Anexo PGPG-0023.7. ↩

⁶⁷ § Jurisprudencia 56/2008 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “PARCELAS Y AGUAS EJIDALES. LA CESIÓN DE DERECHOS, COMPRAVENTA O CUALQUIER ACTO DE ENAJENACIÓN QUE SOBRE ELLAS REALICE UN EJIDATARIO A UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, AFECTA EL DERECHO DE PROPIEDAD DEL EJIDO, QUE ES DE NATURALEZA COLECTIVA." [J]; 9a. Época; S.C.J.N.; S.J.F.; Tomo ↩

[Page 126]

Fuente: elaboración propia

55. Conclusión. Por todo lo anterior, en mi opinión la Cesión CETSA es ilícita por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que considero que no es un documento válido ni suficiente para demostrar que el señor Sastre haya adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19A-Tierras del Sol.

XXVII, Abril de 2008, Pág. 594; IUS 169839, Anexo PGPG-0023.5. y jurisprudencia 5/2004 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “COMISARIADO EJIDAL. ESTÁ LEGITIMADO PARA DEMANDAR, EN REPRESENTACIÓN DEL EJIDO, LA NULIDAD DE UN CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHOS A TÍTULO GRATUITO, CELEBRADO ENTRE UN EJIDATARIO Y UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, RESPECTO DE PARCELAS EJIDALES DE LAS QUE EL ENAJENANTE TODAVÍA NO ADQUIERE EL DOMINIO PLENO.” [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XIX, Febrero de 2004, Pág. 130; IUS 182233, Anexo PGPG-0023.8.

⁶⁸ Ver nota al pie 38. ↩

[Page 127]

C. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Sastre sobre el Lote 19-Hamaca Loca

56. Documentos exhibidos. Para sustentar los bienes y derechos que reclama el señor Sastre sobre el Lote 19-Hamaca Loca y sus construcciones, el señor Sastre exhibió los siguientes documentos:

Tabla IX: Documentos exhibidos por el señor Sastre sobre el Lote 19-Hamaca Loca

Fuente: elaboración propia con base los documentos anexos a la NOA #2

⁶⁹ § NOA#2, Anexos C-0014. ↩

⁷⁰ § NOA#2, Anexos C-0003. ↩

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57. Derechos de HLSA y/o el señor Sastre sobre el Lote 19-Hamaca Loca. En mi opinión, las pruebas presentadas por los Demandantes no son suficientes para acreditar que HLSA y/o el señor Sastre son titulares de derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19-Hamaca Loca, por las deficiencias documentales y legales que se describen a continuación:

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Cesión HLSA y en la Cesión Sastre

Tabla X: Deficiencias documentales de la Cesión HLSA y Cesión Sastre

[Page 129]

⁷¹ La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

⁷² § nota al pie 61. ↩

[Page 130]

[Page 131]

⁷³ § Artículos 178 a 206 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, Anexo PGPG-0037. ↩

[Page 132]

Fuente: elaboración propia

58. Alcances legales de los documentos exhibidos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por los Demandantes no son suficientes y no sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que NO son suficientes para acreditar:

1. que los contratos exhibidos son oponibles y surtieron efectos frente a terceros, pues no se desprende que hayan sido inscritos en el RAN; ni
2. que las tierras objeto de dichos documentos (a) efectivamente son las mencionadas en el plano exhibido por los Demandantes, pues éste no contiene firmas, (b) se encuentran en el lugar donde el señor Sastre señala haber construido el Hotel Hamaca Loca, pues el plano contiene coordenadas arbitrarias que no permiten ubicar con precisión el predio representado en el plano, (c) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas) ni su destino legal (i.e. si estaban delimitadas como tierras de uso común, parceladas o de asentamientos humanos), pues no se exhibió la Carpeta Básica del Ejido ni las actas de las ADDAT que el Ejido ha celebrado, y (d) fueran asignadas por la Asamblea del Ejido al señor Novelo o que le reconociera algún derecho sobre las mismas en su favor, que éste pudiera ceder a HLSA, que los derechos sobre las mismas fueran válidamente adquiridas por HLSA y luego cedidos al señor Sastre, pues no se exhibió acta de Asamblea o documento alguno que así lo acredite.

b. Deficiencias legales para acreditar que HLSA adquirió derechos ejidales mediante la Cesión HLSA

59. Deficiencias legales. Sin perjuicio de lo anterior, aun asumiendo que (i) las partes efectivamente celebraron la Cesión HLSA en la fecha mencionada en el documento respectivo y que la misma se refirió en realidad al Lote 19-Hamaca Loca (no, como señala, al Lote 19A), (ii) el Lote 19-Hamaca Loca se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido, y (iii) el señor Novelo tenía derechos sobre el mismo, de cualquier forma en mi opinión el mismo es insuficiente para acreditar que HLSA adquirió derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19-Hamaca Loca, pues no cumple uno sólo de los requisitos que establece la Ley Agraria para su validez. Según el supuesto que se asuma respecto del destino legal de las tierras, la Cesión HLSA adolece de las siguientes deficiencias legales:

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Tabla XI: Deficiencias legales de la Cesión HLSA

⁷⁴ § Jurisprudencia 79/2016 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “CESIÓN DE DERECHOS PARCELARIOS. EL CONTRATO RESPECTIVO SE ENCUENTRA AFECTADO DE NULIDAD RELATIVA CUANDO EL ADQUIRENTE CARECE DE LA CALIDAD DE EJIDATARIO O AVECINDADO DEL NÚCLEO DE POBLACIÓN EJIDAL.” [J]; 10a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Libro 32, Julio de 2016 Tomo I, Pág. 515; IUS 2012114, Anexo PGPG-0023.6. ↩

⁷⁵ § Jurisprudencia 8/2000 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “DERECHOS PARCELARIOS. LA NOTIFICACIÓN AL REGISTRO AGRARIO NACIONAL DE SU ENAJENACIÓN, ES UN REQUISITO DE VALIDEZ." [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XI, Febrero de 2000, Pág. 111; IUS 192469, Anexo PGPG-0023.7. ↩

⁷⁶ § Jurisprudencia 56/2008 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “PARCELAS Y AGUAS EJIDALES. LA CESIÓN DE DERECHOS, COMPRAVENTA O CUALQUIER ACTO DE ENAJENACIÓN QUE SOBRE ELLAS REALICE UN EJIDATARIO A UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, AFECTA EL DERECHO DE PROPIEDAD DEL EJIDO, QUE ES DE NATURALEZA COLECTIVA.” [J]; 9a. Época; S.C.J.N.; S.J.F.; Tomo XXVII, Abril de 2008, Pág. 594; IUS 169839, Anexo PGPG-0023.5. y jurisprudencia 5/2004 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “COMISARIADO EJIDAL. ESTÁ LEGITIMADO PARA DEMANDAR, EN REPRESENTACIÓN DEL EJIDO, LA NULIDAD DE UN CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHOS A TÍTULO GRATUITO, CELEBRADO ENTRE UN EJIDATARIO Y UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, RESPECTO DE PARCELAS EJIDALES DE LAS QUE EL ENAJENANTE TODAVÍA NO ADQUIERE EL DOMINIO PLENO.” [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XIX, Febrero de 2004, Pág. 130; IUS 182233, Anexo PGPG-0023.8. ↩

[Page 134]

Fuente: elaboración propia

60. Conclusión. Por lo anterior, en mi opinión la Cesión HLSA es ilícita por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que considero que no es un documento válido ni suficiente para demostrar que HLSA haya adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19-Hamaca Loca.

с. Deficiencias legales para acreditar que el señor Sastre adquirió derechos ejidales mediante la Cesión Sastre

61. Deficiencias legales. En el mismo tenor, aun asumiendo que (i) las partes efectivamente celebraron la Cesión Sastre en la fecha mencionada en el documento respectivo, (ii) el Lote 19A y/o el Lote 19-Hamaca Loca se encuentran dentro de las tierras propiedad del Ejido, y (iii) HLSA tenía derechos sobre el mismo, en mi opinión el documento es insuficiente para acreditar que el señor Sastre adquirió derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19A-Tierras del Sol y/o el Lote 19-Hamaca Loca, pues no cumple uno sólo de los requisitos que establece la Ley Agraria para su validez. Según el supuesto

⁷⁷ Ver nota al pie 38. ↩

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que se asuma respecto del destino legal de las tierras, la Cesión Sastre adolece de las siguientes deficiencias legales:

Tabla XII: Deficiencias legales de la Cesión Sastre

⁷⁸ § Jurisprudencia 79/2016 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “CESIÓN DE DERECHOS PARCELARIOS. EL CONTRATO RESPECTIVO SE ENCUENTRA AFECTADO DE NULIDAD RELATIVA CUANDO EL ADQUIRENTE CARECE DE LA CALIDAD DE EJIDATARIO O AVECINDADO DEL NÚCLEO DE POBLACIÓN EJIDAL.” [J]; 10a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Libro 32, Julio de 2016 Tomo I, Pág. 515; IUS 2012114, Anexo PGPG-0023.6. ↩

⁷⁹ § Jurisprudencia 8/2000 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “DERECHOS PARCELARIOS. LA NOTIFICACIÓN AL REGISTRO AGRARIO NACIONAL DE SU ENAJENACIÓN, ES UN REQUISITO DE VALIDEZ." [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XI, Febrero de 2000, Pág. 111; IUS 192469, Anexo PGPG-0023.7. ↩

[Page 136]

Fuente: elaboración propia con base los documentos anexos a la NOA #2 y la Ley Agraria

62. Conclusión. Por lo anterior, en mi opinión la Cesión Sastre es ilícita por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que considero que no es un documento válido ni suficiente para demostrar que el señor Sastre haya adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 19A y/o el Lote 19-Hamaca Loca.

D. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Jacquet en relación con el Lote AMSA-Behla Tulum

63. Documentos exhibidos por los Demandantes. Para sustentar los bienes y derechos que reclama el señor Jacquet sobre el Lote AMSA-Behla Tulum y sus construcciones, el señor Jacquet exhibió el siguiente documento:

Tabla XIII: Documentos exhibidos por el señor Jacquet

Fuente: elaboración propia con base los documentos anexos a la NOA #2

64. Derechos del señor Jacquet sobre el Lote AMSA-Behla Tulum. En mi opinión, las pruebas presentadas por los Demandantes no son suficientes para acreditar que el señor Jacquet es titular

⁸⁰ § NOA#2, Anexos C-0017. ↩

[Page 137]

de derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote AMSA-Behla Tulum, por las deficiencias documentales y legales que se describen a continuación:

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Promesa AMSA

Tabla XIV: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote AMSA – Behla Tulum

⁸¹ Las sociedades mercantiles deben constituirse ante un notario público e inscribirse en un registro público federal llamado Registro Público del Comercio, que generalmente funciona en conjunto con el RPP. § Artículos 5 y 2 de la Ley General de Sociedades Mercantiles PGPG-0038. ↩

[Page 138]

Fuente: elaboración propia con base los documentos anexos a la NOA #2

65. Alcance de los documentos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por los Demandantes no son suficientes ni sirven para demostrar que José

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Mauricio Román Lazo hubiera sido propietario del Lote AMSA-Behla Tulum ni que haya transmitido sus derechos sobre el mismo a AMSA. Específicamente, considero que NO son suficientes para acreditar:

1. que el contrato efectivamente se celebró por las partes que menciona, en la fecha señalada en el documento exhibido, es oponible y surtió efectos frente a terceros, pues de los mismos no se desprende que haya sido celebrado ante dos testigos o que las firmas hayan sido ratificadas ante notario, e inscritas en el RAN;
2. que las tierras objeto del mismo (a) efectivamente se encuentran en el lugar donde el señor Jacquet señala haber construido el Hotel Behla Tulum, pues el contrato no contiene algún plano georreferenciado del mismo ni señala su ubicación exacta, (b) eran propiedad de José Mauricio Román Lazo y/o del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas) ni su destino legal (i.e. si estaban delimitadas como tierras de uso común, parceladas o de asentamientos humanos), pues no se exhibió documento alguno por que se pudiera determinar el régimen de propiedad al que está sujeto el Lote AMSA-Behla Tulum (i.e. título de propiedad), ni las actas de ADDAT que el Ejido ha celebrado, y (c) el señor José Mauricio Román Lazo tuviera algún derecho que pudiera transmitir a AMSA, pues no se exhibió título o documento alguno que así lo acredite;
3. que José Mauricio Román Lazo transmitió efectivamente algún derecho real o el uso del Lote AMSA-Behla Tulum en favor de AMSA. El contrato expresamente establece ser un contrato de promesa de compraventa⁸², en el cual el señor Román se obligó a celebrar un contrato futuro de compraventa con AMSA, por medio del cual le transmitiría la propiedad del Lote AMSA-Behla Tulum, más no que dicho contrato de compraventa sea haya celebrado; ni
4. que generó algún derecho en favor del señor Jacquet. El contrato fue celebrado entre el señor José Mauricio Román Lazo y AMSA, una persona moral con personalidad jurídica distinta a la del señor Jacquet, por lo que cualquier derecho que pueda llegar a derivar de la Promesa AMSA correspondería a AMSA y no al señor Jacquet⁸³.

b. Deficiencias legales para acreditar que AMSA adquirió derechos ejidales mediante la Promesa AMSA

66. Deficiencias legales. Sin perjuicio de lo anterior, aun asumiendo que (i) AMSA es una persona moral constituida de conformidad con las leyes de México, (ii) las partes efectivamente celebraron el contrato de compraventa prometido, (ii) el Lote AMSA-Behla Tulum se encuentra dentro de las tierras originalmente dotadas en propiedad al Ejido, y (iii) el señor José Mauricio Román Lazo tenía derechos sobre el mismo, de cualquier forma en mi opinión la Promesa AMSA es insuficiente para

⁸² Los contratos de promesa de compraventa solamente generan obligaciones de hacer entre las partes que lo celebran, más no transmiten derechos reales ni otorgan algún otro derecho sobre bienes inmuebles. § Artículo 2245 del Código Civil Federal PGPG-0007. ↩

⁸³ § Artículo 2 de la Ley General de Sociedades Mercantiles PGPG-0038. ↩

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acreditar que AMSA adquirió derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote AMSA-Behla Tulum, pues no cumple uno sólo de los requisitos que establece la Ley Agraria para su validez. Según el supuesto que se asuma respecto del destino legal de las tierras, la Promesa AMSA adolece de las siguientes deficiencias legales:

Tabla XV: Deficiencias legales de la Promesa AMSA

⁸⁴ § Jurisprudencia 79/2016 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “CESIÓN DE DERECHOS PARCELARIOS. EL CONTRATO RESPECTIVO SE ENCUENTRA AFECTADO DE NULIDAD RELATIVA CUANDO EL ADQUIRENTE CARECE DE LA CALIDAD DE EJIDATARIO O AVECINDADO DEL NÚCLEO DE POBLACIÓN EJIDAL.” [J]; 10a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Libro 32, Julio de 2016 Tomo I, Pág. 515; IUS 2012114, Anexo PGPG-0023.6. ↩

[Page 141]

⁸⁵ § Jurisprudencia 8/2000 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “DERECHOS PARCELARIOS. LA NOTIFICACIÓN AL REGISTRO AGRARIO NACIONAL DE SU ENAJENACIÓN, ES UN REQUISITO DE VALIDEZ." [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XI, Febrero de 2000, Pág. 111; IUS 192469, Anexo PGPG-0023.7. ↩

⁸⁶ § Jurisprudencia 56/2008 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro "PARCELAS Y AGUAS EJIDALES. LA CESIÓN DE DERECHOS, COMPRAVENTA O CUALQUIER ACTO DE ENAJENACIÓN QUE SOBRE ELLAS REALICE UN EJIDATARIO A UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, AFECTA EL DERECHO DE PROPIEDAD DEL EJIDO, QUE ES DE NATURALEZA COLECTIVA.” [J]; 9a. Época; S.C.J.N.; S.J.F.; Tomo XXVII, Abril de 2008, Pág. 594; IUS 169839, Anexo PGPG-0023.5. y jurisprudencia 5/2004 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “COMISARIADO EJIDAL. ESTÁ LEGITIMADO PARA DEMANDAR, EN REPRESENTACIÓN DEL EJIDO, LA NULIDAD DE UN CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHOS A TÍTULO GRATUITO, CELEBRADO ENTRE UN EJIDATARIO Y UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, RESPECTO DE PARCELAS EJIDALES DE LAS QUE EL ENAJENANTE TODAVÍA NO ADQUIERE EL DOMINIO PLENO.” [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XIX, Febrero de 2004, Pág. 130; IUS 182233, Anexo PGPG-0023.8. ↩

[Page 142]

Fuente: elaboración propia con base los documentos anexos a la NOA #2 y la Ley Agraria

67. Conclusión. Por todo lo anterior, en mi opinión la Promesa AMSA es un documento por el que no se transmitió derecho alguno sobre el Lote AMSA-Behla Tulum, por lo que considero que no es un documento válido ni suficiente para demostrar que el señor Jacques haya adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote AMSA-Behla Tulum.

Ε. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por el señor Jacquet sobre el Lote 10A-Behla Tulum

68. Documento exhibido por los Demandantes. Para sustentar los bienes y derechos que reclama el señor Jacquet sobre el Lote 10A-Behla Tulum y sus construcciones, el señor Jacquet exhibió el siguiente documento:

Tabla XVI: Documento exhibido por el señor Jacquet sobre el Lote 10A-Behla Tulum

Fuente: elaboración propia con base los documentos anexos a la NOA #2

69. Derechos del señor Jacquet sobre el Lote 10A-Behla Tulum. En mi opinión, las pruebas presentadas por los Demandantes no son suficientes para acreditar que el señor Jacquet es titular

⁸⁷ Ver nota al pie 38. ↩

⁸⁸ § NOA#2, Anexos C-0018. ↩

[Page 143]

derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 10A-Behla Tulum, por las deficiencias documentales y legales que se describen a continuación:

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en el Comodato Jacquet

Tabla VII: Deficiencias documentales relacionadas con la Lote 10A-Behla Tulum

[Page 144]

Fuente: elaboración propia

70. Alcance de los documentos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por los Demandantes no son suficientes y no sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que NO son suficientes para acreditar:

1. que el contrato efectivamente se celebró por las partes que menciona, en la fecha señalada en el documento exhibido, que es oponible y surtió efectos frente a terceros, pues de los mismos no se desprende que las firmas hayan sido plasmadas ante dos testigos o ratificadas ante notario, e inscritas en el RAN; ni
2. que las tierras objeto del mismo (a) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas) ni su destino legal (i.e. si estaban delimitadas como tierras de uso común, parceladas o de asentamientos humanos), pues no se exhibió documento alguno que permita determinar el régimen de propiedad al que está sujeto el Lote 10A-Behla Tulum (i.e. Carpeta Básica del Ejido y/o título de propiedad) ni las actas de ADDAT que el Ejido ha celebrado, y (b) se encontraban en legítima posesión del señor José Mauricio Román Lazo y que éste tuviera facultades para entregar las mismas en comodato al señor Jacquet, pues no se exhibió documento alguno que acredite que tenía tales derechos.

b. Deficiencias legales para acreditar que el señor Jacquet adquirió derechos ejidales mediante el Comodato Jacquet

71. Deficiencias legales. Sin perjuicio de lo anterior, aun asumiendo que (i) las partes efectivamente celebraron el Comodato Jacquet en la fecha mencionada en el documento respectivo, (ii) el Lote 10A-Behla Tulum se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido, y (ii) el señor José Mauricio Román Lazo tenía derechos sobre el mismo, de cualquier forma en mi opinión el Comodato Jacquet es

⁸⁹ La venta de cosa ajena es nula. Por mayoría de razón, una persona no puede dar en comodato más que los bienes de su propiedad. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

[Page 145]

insuficiente para acreditar que el señor Jacquet adquirió derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 10A-Behla Tulum, pues no cumple con los requisitos que establece la Ley Agraria para su validez. Según el supuesto que se asuma respecto del destino legal de las tierras, el Comodato Jacquet adolece de las siguientes deficiencias legales:

Tabla XVIII: Deficiencias legales relacionadas con el Lote 10A-Behla Tulum

⁹⁰ El comodato es un contrato por el cual se otorga el uso temporal de un bien no fungible a una persona, esto es un bien que no se consume con usarlo conforme a su destino, al fin del contrato. § Artículos 2,497 a 2,515 del Código Civil Federal. PGPG-0007. ↩

⁹¹ § Jurisprudencia 102/2009 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “CONVENIO DE USUFRUCTO DE TIERRAS EJIDALES. PARA ORDENAR SU CUMPLIMIENTO FORZOSO Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO AGRARIO NACIONAL, DEBE ANALIZARSE PREVIAMENTE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN INTENTADA EN EL JUICIO AGRARIO, CON INDEPENDENCIA DE QUE LA DEMANDADA COMPAREZCA O NO A JUICIO." [J]; 9a. Época; S.C.J.N.; S.J.F.; Tomo XXX, Agosto de 2009, Pág. 153; IUS 166699, Anexo PGPG-0023.4. ↩

[Page 146]

Fuente: elaboración propia

⁹² Ver nota al pie 38. ↩

⁹³ § Nota al pie anterior. ↩

⁹⁴ Ver nota al pie 38. ↩

[Page 147]

72. Conclusión. Por todo lo anterior, en mi opinión el Comodato Jacquet A es ilícito al contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que considero que no es un documento válido ni suficiente para demostrar que el señor Jacquet haya adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 10A-Behla Tulum.

F. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por la señora Abreu en relación con el Lote 8-Uno Astrolodge

73. Documentos exhibidos por los Demandantes. Para sustentar los bienes y derechos que reclama la señora Abreu sobre el Lote 8-Uno Astrolodge, la señora Abreu exhibió el siguiente documento:

Tabla XIX: Documentos exhibidos por la señora Abreu sobre el Lote 8-Uno Astrolodge

Fuente: elaboración propia con base los documentos anexos a la NOA #2

74. Derechos de la señora Abreu sobre el Lote 8-Uno Astrolodge. En mi opinión, las pruebas presentadas por los Demandantes no son suficientes para acreditar que la señora Abreu es titular

⁹⁵ § NOA#2, Anexos C-0020. ↩

[Page 148]

de derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 8-Uno Astrolodge, por las deficiencias documentales y legales que se describen a continuación:

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Cesión Abreu 8

Tabla XX: Deficiencias documentales de la Cesión Abreu 8

⁹⁶ La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

[Page 149]

Fuente: elaboración propia

75. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por los Demandantes no son suficientes y no sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que NO son suficientes para acreditar que las tierras objeto del mismo: (a) efectivamente son las mencionadas en el plano exhibido por los Demandantes y se encuentran en el lugar donde la señora Abreu señala haber construido el Hotel Uno Astrolodge, pues el plano está hecho a mano y no contiene cuadro de construcción ni coordenadas georreferenciadas que permita ubicarlo con precisión, (b) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas) ni su destino legal (i.e. si estaban delimitadas como tierras de uso común, parceladas o de asentamientos humanos), pues no se exhibió la Carpeta Básica del Ejido ni las actas de ADDAT que el Ejido ha celebrado. El plano parece reconocer que las tierras del ejido están al oeste del Lote 8-Uno Astrolodge, (c) fueron asignadas por la Asamblea del Ejido o adquiridas válidamente por el señor Cástulo Jiménez Figueroa, de tal forma que éste pudiera ceder tales derechos a la señora Abreu, pues no se exhibió acta de Asamblea o documento alguno que así lo acredite, y (d) eran propiedad del señor Cástulo Jiménez Figueroa, pues no se exhibió

[Page 150]

copia del acta de Asamblea en la que se le haya autorizado para adoptar el dominio pleno sobre el Lote 8-Uno Astrolodge, ni el título de propiedad expedido en su favor por el RAN o adquirido de alguna otra forma, debidamente inscrito en el RPP, siendo que en Quintana Roo la inscripción de los actos traslativos de dominio de propiedades privadas en el RPP es constitutiva de derechos.

b. Deficiencias legales para acreditar que la señora Abreu adquirió derechos ejidales mediante la Cesión Abreu 8

76. Sin perjuicio de lo anterior, aun asumiendo que (i) el Lote 8-Uno Astrolodge se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido, y (iii) el señor Cástulo Jiménez Figueroa tenía derechos sobre el mismo, de cualquier forma en mi opinión el mismo es insuficiente para acreditar que la señora Abreu adquirió derechos parcelarios, ejidales o la propiedad del Lote 8-Uno Astrolodge, pues no cumple uno sólo de los requisitos que establece la Ley Agraria para su validez. Según el supuesto que se asuma respecto del destino legal de las tierras, la Cesión Abreu 8 adolece de las siguientes deficiencias legales:

Tabla XXI: Deficiencias legales relacionadas con el Lote 8-Uno Astrolodge

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⁹⁷ § Jurisprudencia 79/2016 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “CESIÓN DE DERECHOS PARCELARIOS. EL CONTRATO RESPECTIVO SE ENCUENTRA AFECTADO DE NULIDAD RELATIVA CUANDO EL ADQUIRENTE CARECE DE LA CALIDAD DE EJIDATARIO O AVECINDADO DEL NÚCLEO DE POBLACIÓN EJIDAL.” [J]; 10a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Libro 32, Julio de 2016 Tomo I, Pág. 515; IUS 2012114, Anexo PGPG-0023.6. ↩

⁹⁸ § Jurisprudencia 8/2000 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “DERECHOS PARCELARIOS. LA NOTIFICACIÓN AL REGISTRO AGRARIO NACIONAL DE SU ENAJENACIÓN, ES UN REQUISITO DE VALIDEZ.” [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XI, Febrero de 2000, Pág. 111; IUS 192469, Anexo PGPG-0023.7. ↩

[Page 152]

Fuente: elaboración propia

77. Conclusión. Por todo lo anterior, en mi opinión la Cesión Abreu 8 es ilícita por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que considero que no es un

⁹⁹ § Jurisprudencia 56/2008 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “PARCELAS Y AGUAS EJIDALES. LA CESIÓN DE DERECHOS, COMPRAVENTA O CUALQUIER ACTO DE ENAJENACIÓN QUE SOBRE ELLAS REALICE UN EJIDATARIO A UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, AFECTA EL DERECHO DE PROPIEDAD DEL EJIDO, QUE ES DE NATURALEZA COLECTIVA.” [J]; 9a. Época; S.C.J.N.; S.J.F.; Tomo XXVII, Abril de 2008, Pág. 594; IUS 169839, Anexo PGPG-0023.5. y jurisprudencia 5/2004 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro "COMISARIADO EJIDAL. ESTÁ LEGITIMADO PARA DEMANDAR, EN REPRESENTACIÓN DEL EJIDO, LA NULIDAD DE UN CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHOS A TÍTULO GRATUITO, CELEBRADO ENTRE UN EJIDATARIO Y UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, RESPECTO DE PARCELAS EJIDALES DE LAS QUE EL ENAJENANTE TODAVÍA NO ADQUIERE EL DOMINIO PLENO.” [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XIX, Febrero de 2004, Pág. 130; IUS 182233, Anexo PGPG-0023.8. ↩

¹⁰⁰ Ver nota al pie 38. ↩

[Page 153]

documento válido ni suficiente para demostrar que la señora Abreu haya adquirido derechos parcelarios, ejidales o la propiedad sobre el Lote 8-Uno Astrolodge.

G. Derechos ejidales supuestamente adquiridos por la señora Abreu sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge

78. Documentos exhibidos por los Demandantes. Para sustentar los bienes y derechos que reclama la señora Abreu sobre el Lote 8A- Uno Astrolodge y sus construcciones, al señora Abreu exhibió el siguiente documento:

Tabla XXII: Documento exhibido por la señora Abreu sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge

Fuente: elaboración propia con base los documentos anexos a la NOA #2

79. Derechos de la señora Abreu sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge. En mi opinión, las pruebas presentadas por los Demandantes no son suficientes para acreditar que la señora Abreu es propietaria y titular de derechos posesorios sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge, por las deficiencias documentales y legales que se describen a continuación:

- - - - - continúa en la siguiente página - - - - -

¹⁰¹ § NOA#2, Anexos C-0021. ↩

[Page 154]

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Cesión Abreu 8A

Tabla XXIII: Deficiencias documentales relacionadas con el Lote 8A-Uno Astrolodge

[Page 155]

Fuente: elaboración propia

80. Alcances legales de los documentos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por los Demandantes no son suficientes y no sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que NO son suficientes para acreditar que las tierras objeto del mismo (a) efectivamente son las mencionadas en el plano exhibido por los Demandantes y se encuentran en el lugar donde la señora Abreu señala haber construido el Hotel Uno Astrolodge, pues el plano está hecho a mano y no contiene cuadro de construcción ni coordenadas georreferenciadas que permita ubicarlo con precisión, (b) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas) ni su destino legal (i.e. si estaban delimitadas como tierras de uso común, parceladas o de asentamientos humanos), pues no se exhibió la Carpeta Básica del Ejido ni las actas

¹⁰² La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

[Page 156]

de ADDAT que el Ejido ha celebrado, (c) que la Asamblea del Ejido asignó o reconoció algún derecho sobre las mismas en favor de la señora Karla Lorena Gutiérrez, Rodríguez, que ésta pudiera ceder a la señora Abreu, pues no se exhibió acta de Asamblea o documento alguno que así lo acredite, y (d) eran propiedad de la señora Karla Lorena Gutiérrez Rodríguez, pues no exhibió copia del acta de Asamblea en la que se le autorizó adoptar el dominio pleno sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge, ni el título de propiedad del mismo expedido por el RAN.

b. Deficiencias legales para acreditar que la señora Abreu adquirió derechos ejidales mediante la Cesión Abreu 8A

81. Deficiencias legales. Sin perjuicio de lo anterior, aun asumiendo que (i) el Lote 8A-Uno Astrolodge se encuentra dentro de las tierras propiedad del Ejido, y (ii) la señora Karla Lorena Gutiérrez Rodríguez tenía derechos sobre el mismo, de cualquier forma en mi opinión el mismo es insuficiente para acreditar que la señora Abreu adquirió derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge, pues no cumple uno sólo de los requisitos que establece la Ley Agraria para su validez. Según el supuesto que se asuma respecto del destino legal de las tierras, la Cesión Abreu 8A adolece de las siguientes deficiencias legales:

Tabla XXIV: Deficiencias legales relacionadas con el Lote 8A-Uno Astrolodge

[Page 157]

¹⁰³ § Jurisprudencia 79/2016 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “CESIÓN DE DERECHOS PARCELARIOS. EL CONTRATO RESPECTIVO SE ENCUENTRA AFECTADO DE NULIDAD RELATIVA CUANDO EL ADQUIRENTE CARECE DE LA CALIDAD DE EJIDATARIO O AVECINDADO DEL NÚCLEO DE POBLACIÓN EJIDAL.” [J]; 10a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Libro 32, Julio de 2016 Tomo I, Pág. 515; IUS 2012114, Anexo PGPG-0023.6. ↩

¹⁰⁴ § Jurisprudencia 8/2000 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “DERECHOS PARCELARIOS. LA NOTIFICACIÓN AL REGISTRO AGRARIO NACIONAL DE SU ENAJENACIÓN, ES UN REQUISITO DE VALIDEZ.” [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XI, Febrero de 2000, Pág. 111; IUS 192469, Anexo PGPG-0023.7. ↩

[Page 158]

Fuente: elaboración propia

82. Conclusión. Por lo anterior, en mi opinión la Cesión Abreu 8A es ilícita por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que considero que no es un

¹⁰⁵ § Jurisprudencia 56/2008 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “PARCELAS Y AGUAS EJIDALES. LA CESIÓN DE DERECHOS, COMPRAVENTA O CUALQUIER ACTO DE ENAJENACIÓN QUE SOBRE ELLAS REALICE UN EJIDATARIO A UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, AFECTA EL DERECHO DE PROPIEDAD DEL EJIDO, QUE ES DE NATURALEZA COLECTIVA.” [J]; 9a. Época; S.C.J.N.; S.J.F.; Tomo XXVII, Abril de 2008, Pág. 594; IUS 169839, Anexo PGPG-0023.5. y jurisprudencia 5/2004 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “COMISARIADO EJIDAL. ESTÁ LEGITIMADO PARA DEMANDAR, EN REPRESENTACIÓN DEL EJIDO, LA NULIDAD DE UN CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHOS A TÍTULO GRATUITO, CELEBRADO ENTRE UN EJIDATARIO Y UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, RESPECTO DE PARCELAS EJIDALES DE LAS QUE EL ENAJENANTE TODAVÍA NO ADQUIERE EL DOMINIO PLENO.” [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XIX, Febrero de 2004, Pág. 130; IUS 182233, Anexo PGPG-0023.8. ↩

¹⁰⁶ Ver nota al pie 38. ↩

[Page 159]

documento válido ni suficiente para demostrar que la señora Abreu haya adquirido derechos parcelarios o ejidales sobre el Lote 8A-Uno Astrolodge.

c. Derechos de OMDC y el señor Silva en relación con el Lote 8-Uno Astrolodge y el Lote 8A-Uno Astrolodge

83. Conclusión. En mi opinión, los Demandantes no aportaron algún documento con el que indiciariamente pudieran acreditar que OMDC y el señor Silva adquirieron o son titulares de derechos parcelarios o ejidales sobre los Lotes 8-Uno Astrolodge y 8A-Uno Astrolodge. Si bien es cierto que la señora Abreu y el señor Silva son accionistas de OMDC¹⁰⁷, no debe pasar desapercibido que la Cesión Abreu 8 y la Cesión Abreu 8A fueron actos celebrados por la señora Abreu en derecho propio, por lo que, considerando que la personalidad de la señora Abreu es distinta a la de OMDC y en consecuencia a la del señor Silva, estos no implican derecho alguno en favor de OMDC o el señor Silva¹⁰⁸.

H. Derechos posesorios supuestamente adquiridos por la señora Galán y el señor Alexander sobre la Fracción del Lote 10-Parayso

84. Documentos exhibidos por los Demandantes. Para sustentar los bienes y derechos que reclaman la señora Galán y el señor Alexander sobre la Fracción del Lote 10-Parayso y sus construcciones, la señora Galán y el señor Alexander exhibieron los siguientes documentos:

Tabla XXV: Documentos exhibidos por la señora Galán y el señor Alexander sobre la Fracción del Lote 10-Parayso

¹⁰⁷ § Acta constitutiva de OMDC. C-0006 del NOA#2. ↩

¹⁰⁸ § Artículo 2 de la Ley General de Sociedades Mercantiles. PGPG-0038. ↩

¹⁰⁹ § NOA#2, Anexos C-0023. ↩

[Page 160]

Fuente: elaboración propia con base los documentos anexos a la NOA #2

85. Derechos de la señora Galán y el señor Alexander sobre la Fracción del Lote 10-Parayso. En mi opinión, las pruebas presentadas por los Demandantes no son suficientes para acreditar que la señora Galán y el señor Alexander son titulares de derechos posesorios sobre la Fracción del Lote 10-Parayso, por las deficiencias documentales y legales que se describen a continuación:

- - - - - continúa en la siguiente página - - - - -

¹¹⁰ § NOA#2, Anexos C-0024. ↩

[Page 161]

a. Deficiencias documentales para acreditar las afirmaciones contenidas en la Cesión Galán y Acuerdo de Separación

Tabla XXVI: Deficiencias documentales relacionadas con la Fracción del Lote 10-Parayso

¹¹¹ La venta de cosa ajena es nula. § Artículo 2270 del CCF, Anexo PGPG-0007. ↩

[Page 162]

Fuente: elaboración propia

86. Alcance de los documentos. Considerando lo anterior, en mi opinión los Documentos exhibidos por los Demandantes no son suficientes y no sirven para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos. Específicamente, considero que NO son suficientes para acreditar:

1. que la Cesión Galán es oponible y surtió efectos frente a terceros, pues de la misma no se desprende que haya sido inscrita en el RAN;
2. que la señora Galán haya transmitido derecho alguno sobre la Fracción del Lote 10-Parayso en favor del señor Alexander; ni
3. que las tierras objeto del mismo (a) efectivamente son las mencionadas en el plano exhibido por los Demandantes, pues éste no contiene firmas, (b) se encuentran en el lugar donde la señora Galán y el señor Alexander señalan haber construido el Hotel Parayso, pues el plano no contiene coordenadas que permitan ubicar con precisión el predio representado en el plano, (c) eran propiedad del Ejido (i.e. que se encontraban dentro de aquellas que le fueron dotadas) ni su destino legal (i.e. si estaban delimitadas como tierras de uso común, parceladas o de asentamientos humanos), pues no se exhibió la Carpeta Básica del Ejido ni las actas de ADDAT que el Ejido ha celebrado, y (d) que la Asamblea del Ejido asignó o reconoció algún derecho sobre las mismas en favor del señor Novelo Balam, que éste pudiera ceder a la señora Galán, pues no se exhibió acta de Asamblea o documento alguno que así lo acredite.

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b. Deficiencias legales para acreditar que la señora Galán adquirió derechos posesorios mediante la Cesión Galán

87. Deficiencias legales. Sin perjuicio de lo anterior, aun asumiendo que (i) la Cesión Galán es oponible y surtió efectos frente a terceros, y (ii) el señor Novelo Balam tenía derechos sobre el mismo, de cualquier forma, en mi opinión el mismo es insuficiente para acreditar que la señora Galán adquirió derechos posesorios sobre la Fracción del Lote 10-Parayso, pues no cumple uno sólo de los requisitos que establece la Ley Agraria para su validez. Según el supuesto que se asuma respecto del destino legal de las tierras, la Cesión Galán adolece de las siguientes deficiencias legales:

Tabla XXVII: Deficiencias legales relacionadas con la Cesión Galán

¹¹² § Jurisprudencia 79/2016 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “CESIÓN DE DERECHOS PARCELARIOS. EL CONTRATO RESPECTIVO SE ENCUENTRA AFECTADO DE NULIDAD RELATIVA CUANDO EL ADQUIRENTE CARECE DE LA CALIDAD DE EJIDATARIO O AVECINDADO DEL NÚCLEO DE POBLACIÓN EJIDAL.” [J]; 10a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Libro 32, Julio de 2016 Tomo I, Pág. 515; IUS 2012114, Anexo PGPG-0023.6. ↩

¹¹³ § Jurisprudencia 8/2000 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “DERECHOS PARCELARIOS. LA NOTIFICACIÓN AL REGISTRO AGRARIO NACIONAL DE SU ENAJENACIÓN, ES UN REQUISITO DE VALIDEZ.” [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XI, Febrero de 2000, Pág. 111; IUS 192469, Anexo PGPG-0023.7. ↩

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Fuente: elaboración propia con base en la Ley Agraria

88. Conclusión. Por todo lo anterior, en mi opinión la Cesión Galán es ilícita por contravenir disposiciones de orden público de la Ley Agraria, por lo que considero que no es un documento válido ni suficiente para demostrar que la señora Galán haya adquirido derechos sobre la Fracción del Lote 10-Parayso.

¹¹⁴ § Jurisprudencia 56/2008 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “PARCELAS Y AGUAS EJIDALES. LA CESIÓN DE DERECHOS, COMPRAVENTA O CUALQUIER ACTO DE ENAJENACIÓN QUE SOBRE ELLAS REALICE UN EJIDATARIO A UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, AFECTA EL DERECHO DE PROPIEDAD DEL EJIDO, QUE ES DE NATURALEZA COLECTIVA.” [J]; 9a. Época; S.C.J.N.; S.J.F.; Tomo XXVII, Abril de 2008, Pág. 594; IUS 169839, Anexo PGPG-0023.5. y jurisprudencia 5/2004 de la Segunda Sala de la SCJN de rubro “COMISARIADO EJIDAL. ESTÁ LEGITIMADO PARA DEMANDAR, EN REPRESENTACIÓN DEL EJIDO, LA NULIDAD DE UN CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHOS A TÍTULO GRATUITO, CELEBRADO ENTRE UN EJIDATARIO Y UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, RESPECTO DE PARCELAS EJIDALES DE LAS QUE EL ENAJENANTE TODAVÍA NO ADQUIERE EL DOMINIO PLENO.” [J]; 9a Época; Segunda Sala SCJN; S.J.F.; Tomo XIX, Febrero de 2004, Pág. 130; IUS 182233, Anexo PGPG-0023.8. ↩

¹¹⁵ Ver nota al pie 38. ↩

[Page 165]

c. Deficiencias legales para acreditar que el señor Alexander adquirió derechos de propiedad mediante el Acuerdo de Separación

89. Deficiencias legales. Sin perjuicio de lo anterior, aun asumiendo que la señora Galán tuviera la propiedad sobre la Fracción del Lote 10-Parayso, de cualquier forma, en mi opinión el Acuerdo de Separación es insuficiente para acreditar que el señor Alexander adquirió el 50% de los derechos de propiedad sobre la Fracción del Lote 10-Parayso, pues el mismo contempla únicamente una obligación de hacer de la señora Galán que la obliga a transmitir el 50% de la propiedad de la Fracción del Lote 10-Parayso. Sin embargo, dicho documento no implica en sí una transmisión de propiedad ni de cualquier otro derecho en favor del señor Alexander.

90. Conclusión. Por lo anterior, el Acuerdo de Separación no es un documento válido ni suficiente para demostrar que la señora Galán era propietaria de la Fracción del Lote 10-Parayso y que le transmitió el 50% de los derechos de propiedad del mismo al señor Alexander.

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VIII. Conclusiones

91. Considerando lo anterior, en mi opinión ninguno de los Demandantes acreditó haber adquirido ni ser titular de los derechos parcelarios o ejidales que reclaman, pues los documentos que exhibieron no son suficientes para demostrar las afirmaciones contenidas en los mismos ni las realizadas por los demandantes en la NOA #2. En los mismos constan actos celebrados en contravención de las disposiciones de la Ley Agraria, por lo que no son documentos válidos ni exigibles bajo la legislación agraria.

92. En resumen, los documentos exhibidos por los Demandantes no son suficientes para acreditar la existencia y validez de los contratos, toda vez que no sirven para demostrar que:

1. (requisito de existencia. Manifestación del consentimiento, materialidad y efectos frente a terceros) los contratos que exhibieron efectivamente existen y fueron firmados por las personas a quienes se atribuyen en las fechas que señalan, pues no fueron celebrados ante dos testigos, varios no fueron ratificados ante fedatario público¹¹⁶ ni inscritos ante el RAN. Tampoco exhiben algún comprobante de pago del precio o contraprestación alguna, mediante transferencia o hecho constatable más allá de las simples declaraciones contenidas en los contratos, que permita corroborar la materialidad, realidad o existencia de los contratos. En el mejor de los casos y de acreditarse que efectivamente fueron firmados, solo surtieron efectos entre las partes pero no son oponibles frente a terceros;
2. (requisito de existencia. Objeto que pueda ser materia del contrato) los predios a que hacen referencia efectivamente (a) se encuentran dentro de las tierras originalmente dotadas a, y que son propiedad del Ejido, como señalan los Documentos, (b) eran parcelas o bien tierras de uso común en las que existía un parcelamiento económico o de hecho, y que éste había sido reconocido por la Asamblea del Ejido, lo que resulta relevante para determinar los requisitos legales que cada contrato debía cumplir, y (c) se encuentran en el lugar en que cada uno construyó los hoteles que refieren, pues la descripción que de los mismos se hace en los documento no es suficiente para localizarlos con precisión¹¹⁷, pues no contienen cuadros de construcción que señalen sus vértices georreferenciados con coordenadas UTM, o referencias físicas o geográficas que permitan tener certeza sobre su ubicación exacta. En la mayoría de los casos, lo único que es posible

¹¹⁶ Si fueron ratificados los relativos al Lote 8-Uno Astrolodge, Lote 8A-Uno Astrolodge y Fracción del Lote 10-Hotel Parayso. El relativo al predio Lote 19-Hamaca Loca parece que sí fue ratificado, pero la certificación que exhibieron no hace referencia específica al contrato. ↩

¹¹⁷ Salvo por el relativo al Lote 10A-Behla Tulum. ↩

[Page 167]

afirmar es que se encuentran entre la carretera Boca Paila-Tulum y la ZOFEMAT, pero no exactamente en dónde;

1. (requisito de validez. Capacidad del cedente y licitud en el objeto) las personas que supuestamente otorgaron o cedieron derechos a los Demandantes tenían la calidad y derechos que afirmaron tener a la celebración de cada contrato, es decir, que eran ejidatarios del Ejido y titulares de derechos parcelarios o ejidales sobre los predios referidos, por lo que en esa medida podían otorgar o ceder válidamente los derechos objeto de cada contrato a los Demandantes. Si los cedentes no tenían los derechos que ostentaron, entonces los contratos serían ilícitos y no pueden surtir efectos, pues dichas personas no podían válidamente transmitir o ceder a los Demandantes derechos que no tenían. La venta de cosa ajena es nula y sólo se subsana si antes de la evicción, el vendedor adquiere la propiedad de la cosa vendida. En cualquier caso, si los predios no se encontraban formalmente parcelados y seguían siendo tierras de uso común del Ejido, los contratos debieron celebrarse por el Ejido, representado por el Comisariado Ejidal y con aprobación de la Asamblea;
2. (requisito de validez. Capacidad de los cesionarios y licitud en el objeto) los Demandantes habían sido reconocidos como ejidatarios o avecindados y, en esa medida, tenían la capacidad o legitimación agrarias necesarias para ser titulares de los derechos que afirman tener. Los contratos que tienen por objeto ceder o enajenar derechos parcelarios a personas que no han sido reconocidas como ejidatarias o avecindadas de un ejido son ilícitos y por ende nulos, al contravenir lo dispuesto en el artículo 80 de la Ley Agraria;
3. (requisito de validez. Falta de forma y efectos frente a terceros) los contratos fueron inscritos ante el RAN. En términos del artículo 150 de la Ley Agraria, al no haberse inscrito, sólo surten efectos entre los otorgantes pero no pueden producir perjuicio a terceros. Aquellos que refieren que los predios eran propiedad de los cedentes, no fueron inscritos en el RPP QR por lo que no surtieron efectos, toda vez que en Quintana Roo la inscripción es constitutiva de derechos.

93. Según la Ley Agraria, solo pueden ser ejidatarios y avecindados los hombres y mujeres de nacionalidad mexicana. Las personas morales y extranjeras, no pueden adquirir dichas calidades. Como terceros, sólo pueden celebrar contratos que impliquen el uso de tierras ejidales, mediante asociación, arrendamiento, usufructo o cualquier otro, con una duración acorde al proyecto productivo, no mayor a treinta años, prorrogables, cumpliendo los requisitos ya mencionados.

[Page 168]

94. En cualquier caso, el artículo 27 de la Constitución Mexicanos establece que los extranjeros tiene prohibido podrán adquirir el dominio directo sobre tierras comprendidas en una faja de cincuenta kilómetros a partir de las playas¹¹⁸.

95. Por lo anterior, en mi opinión toda vez que no está acreditado que los contratos y demás documentos exhibidos por los Demandantes cumplen los requisitos aplicables para su existencia y validez, los mismos son nulos y no se les debe reconocer efecto alguno ni pueden servir como prueba de que los Demandantes son titulares de los derechos y bienes ejidales que reclaman¹¹⁹.

¹¹⁸ Para adquirir el dominio sobre tierras y aguas dentro del resto del territorio de México, los extranjeros deben someterse a lo que doctrinalmente se conoce como cláusula Calvo, la cual consiste en celebrar un convenio con la SRE en el cual (i) aceptan considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y (ii) se comprometen a no invocar la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a éstos, bajo pena, en caso de falta al convenio, de perder en beneficio de la nación los bienes adquiridos. ↩

¹¹⁹ Para la existencia de todo contrato se requiere: consentimiento y objeto que pueda ser materia del mismo. El objeto, tratándose de (i) cosas, debe existir en la naturaleza, ser determinadas o determinables y estar en el comercio, y (ii) hechos, debe ser posible y lícito. Son ilícitos los hechos contrarios a las leyes de orden público o a las buenas costumbres. Los contratos pueden ser invalidados por (i) incapacidad legal de una de las partes, (ii) vicios del consentimiento, que son error, violencia, dolo y lesión, (iii) que su objeto, motivo o fin sean ilícitos, o (iv) que el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley establece. § Artículos 1794, 1895, 1796, 1824, 1825, 1830 y demás aplicables del CCF. Dichos preceptos son aplicables a la legislación agraria supletoriamente por remisión expresa del artículo 2 de la Ley Agraria. PGPG-0016. ↩

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IX. Metodología utilizada

96. Metodología, técnicas y herramientas utilizadas. Para la elaboración del presente informe pericial, apliqué distintos métodos, técnicas y herramientas,¹²⁰ a fin de obtener información confiable y demostrable que permitiera rendir el informe solicitado por el Estado Mexicano sobre las cuestiones relacionadas con la propiedad y derechos respecto de las tierras involucradas en el caso CIADI No. UNCT/20/2. Los métodos que apliqué se dividen en teóricos y empíricos. A nivel teórico apliqué los métodos histórico-lógico, deductivo, y analítico-sintético. A nivel empírico, apliqué el método hermenéutico.

97. Método histórico-lógico. Consiste en estudiar una parte de la trayectoria histórica del objeto de la investigación para determinar la tendencia, las etapas más significativas de su desarrollo, sus conexiones históricas fundamentales de forma cronológica y lógica.¹²¹ En concreto, este método lo utilicé para desarrollar la regulación histórica de los ejidos. Asimismo, en el análisis jurídico, se revisó la legislación conforme se encontraba en vigor al momento que ocurrieron los hechos.

98. Método deductivo. Consiste en partir de una premisa general para obtener conclusiones de un caso particular. Este método predomina en los sistemas jurídicos de tradición romano - germánica, como es el caso de México.¹²² En concreto, este método lo utilicé para aplicar las disposiciones de la Ley Agraria, del CCF y de la Ley General de Sociedades Mercantiles de México a cada uno de los Documentos en los que los Demandantes fundan sus pretensiones.

99. Método analítico-sintético. Consiste en dividir una cosa en sus partes más elementales y posteriormente, unir las partes divididas incorporando una idea de totalidad relativa al proceso de una investigación. En concreto, este método lo utilicé para analizar uno por uno los hechos que se describían en los documentos por los que los Demandantes alegan haber adquirido derechos sobre tierras ejidales.

100. Método hermenéutico. Consiste en interpretar las normas jurídicas a partir de las conductas humanas y del contexto sujeto a ellas, con el fin de revelar el sentido su contenido, con miras a su aplicación al caso concreto.¹²³ En concreto, este método lo utilicé para interpretar las disposiciones de la

¹²⁰ Jorge Witker, Técnicas de Investigación Jurídica (México: McGraw-Hill, 1996), 11. Witker advierte que no existe un método único para la investigación jurídica, sino que se emplean una pluralidad de métodos, atendiendo a las particularidades de cada caso, Anexo PGPG-0039. ↩

¹²¹ Teresa Torres Miranda, “En defensa del método histórico - lógico desde la Lógica como ciencia,” Revista Cubana de Educación Superior 39 (2020), Anexo PGPG-0040. ↩

¹²² Blanca Yaquelín Zenteno Trejo y Armando Osorno Sánchez, Elementos para el diseño de investigaciones jurídicas, Una perspectiva multidimensional (Puebla: Benemérita Universidad Autónoma de Puebla, 2015) https://archivos.juridicas.unam.mx/www/bjv/libros/9/4301/10.pdf?fbclid=IwAR0rHK8dyq48gigdi26nnm_TX9jnuw GYqV8_ohWco3mC8jEF2emc0jLhgx8 (Consultado el 9 de diciembre del 2020), Anexo PGPG-0041. ↩

¹²³ Javier Hernández Manríquez, Nociones de Hermenéutica e interpretación jurídica en el contexto mexicano (México: UNAM, Instituto de Investigaciones Jurídicas, 2019) 48, Anexo PGPG-0042. ↩

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Ley Agraria, el CCF y la Ley General de Sociedades Mercantiles de México y aplicarlas a cada uno de los Documentos que presentaron los Demandantes para acreditar la propiedad sobre tierras ejidales.

101. Técnicas de investigación. Para la aplicación de los métodos teóricos y empíricos utilice técnicas de investigación documental, específicamente bibliográfica, hemerográfica y de análisis de fuentes jurídicas, que consiste en extraer información de libros, medios impresos, referencias electrónicas o de internet, revistas y periódicos, así como de normas jurídicas, incluyendo la Constitución Mexicana, leyes, códigos, reglamentos, jurisprudencias, tesis aisladas, y demás normas citadas¹²⁴.

102. Pruebas e información. Las pruebas e información que utilicé para llegar a las opiniones y conclusiones contenidas en el presente informe, fueron los documentos que se listan en el índice que acompaño como Anexo PGPG-0005, el cual incluye:

1. los documentos anexos a este dictamen,
2. aquellos presentados por los Demandantes y que me fueron proporcionados por la Secretaría de Economía del Gobierno Federal de México para la elaboración de este informe,
3. las normas jurídicas aplicables al asunto¹²⁵, señalando su fecha de publicación y entrada en vigor. Especialmente, la Constitución Mexicana, la Ley Agraria, el Reglamento de la Ley Agraria en materia de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares, el Reglamento de la Ley Agraria en materia de Ordenamiento de la Propiedad Rural, el Código Civil Federal, la Ley de Amparo, el Reglamento de Arbitraje de la Comisión de las Naciones Unidas para el Derecho Mercantil Internacional, los lineamientos emitidos por el Tribunal Arbitral en la sección 17 de la Orden Procesal 1 de 28 de mayo del 2020 y las Reglas de la International Bar Association sobre Práctica de Pruebas en el Arbitraje Comercial Internacional, en su versión vigente en la fecha de los documentos exhibidos por las partes; y
4. la bibliografía consultada en la elaboración del presente informe.

En la revisión, análisis y estudio de los Documentos, no consideré la información contenida en los artículos periodísticos y de revistas exhibidos por los Demandantes, pues no encontré elementos para corroborar la información contenida en los mismos.

¹²⁴ Darwin Clavijo Cáceres, Débora Guerra Moreno y Diego Yáñez Meza. Método, metodología y técnicas de la investigación aplicada al derecho (Bogotá: Universidad de Pamplona, Facultad de Artes y Humanidades Programa de Derecho, 2014) 51, Anexo PGPG-0043. ↩

¹²⁵ Para determinar el derecho aplicable, consideré el principio de derecho internacional lex loci rei sitae, consagrado en el artículo 13, fracción III, del CCF, Anexo PGPG-0007, según el cual los bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos se rigen por la ley del lugar de su ubicación. ↩

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X. Afirmación sobre la veracidad del informe pericial

103. Bajo protesta de decir verdad, declaro que este informe de perito experto en derecho agrario mexicano fue realizado con base en un análisis objetivo y exhaustivo de los hechos y documentos presentados por los Demandantes en el contexto del marco jurídico aplicable, conforme a mi leal saber y entender, así como a mis conocimientos y experiencia en la materia, por lo que afirmo la veracidad del presente dictamen pericial.

PROTESTO LO NECESARIO
Ciudad de México, México a 23 de diciembre del 2020

Signature

PABLO GUTIÉRREZ DE LA PEZA GUTIÉRREZ
Abogado

4841-1416-0852, v. 7